別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 西宮 -38　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -38 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　金　甲烈   TEL.

鑑定評価額 4,580,000 円  １㎡当たりの価格 37,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市名塩１丁目２４２０番 ｢名塩１－５－２２｣ ②地積 　(㎡) 122   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,172) 2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ既成の住宅地域 北4.3m市道 水道、下水 西宮名塩 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　   8.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　４ ．３ｍ市道 交通 施設 西宮名塩駅北西方 850m 法令 規制 ２中専 (60,172) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来の集落地域であり、当面は現状のまま推移すると予測する。郊外の不動産に対する需要は弱く、地価の下落 傾向は継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ福知山沿線及び神戸電鉄沿線を中心とする西宮市北部の住宅地域である。需要者は圏域に何らかの 地縁を有するものにほぼ限定される。近隣地域は、旧来の集落としては比較的に最寄り駅に近く一定の生活利便性を有 するが、需要が弱いため、地価水準は下落傾向にある。また、取引自体が少なく、存在する取引も規模や事情が様々で あるため、需要の中心価格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、旧来の集落地域であり、一部ハイツ等も見受けられるものの賃貸市場は未成熟である。このような市場実 態からも、画地規模からも、経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅の想定が困難であるため、収益価格の適用は断念 した。したがって本件においては、比較的に価格水準の類似する取引事例に基づく、不動産の市場性に着目した実証的 な価格である比準価格を標準として、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -76                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [121.3] [100.0] 100 37,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスによる景況の悪化から脱 しつつある。西宮市の住宅地に対する需要は 根強いが、北部郊外地域については需要が弱 い。 大きな地域要因の変動は見受けられず、郊外 の旧来の集落地域の不動産需要は弱く、価格 は下落傾向である。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％