別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 西宮 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -30 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　大輔   TEL.

鑑定評価額 47,200,000 円  １㎡当たりの価格 262,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月15日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 205,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市津門綾羽町３９番 ｢津門綾羽町４－３｣ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、マンショ ン等が建ち並ぶ住宅 地域 北東7.1m市道 水道、ガス、下水 阪神今津 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   115 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、７． １ｍ市道　　　　　 　　 交通 施設 阪神今津駅北東方 550m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、マンション等が建ち並ぶ住宅地域で、今後暫くは現状のまま推移するものと予測する。最寄駅から徒 歩圏の立地条件等から、地価は堅調に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    262,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東海道本線・阪神本線及び阪急今津線の沿線が中心で、概ね西宮市の圏域である。想定される主な需 要者は、西宮市居住の個人を中心に、阪神間からの需要も一部に認められる。住環境に目立った優位性はないが、利便 性が良好な地域であり、底堅い需要がある。市場の中心価格帯は、近年細分化の傾向にあり、土地は３０坪程度で３， ０００万円まで、新築戸建住宅では４，０００万円台の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等において信頼性の高い取引事例を採用し試算した。当該地域は、自己使用目的 での取引が中心で、市場価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる。また画地条件等から、経済 合理的な経営が可能となる賃貸住宅が建てられないと判断されるため、収益還元法の適用を断念した。従って、代表標 準地との均衡に留意し、比準価格を以って鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -51                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    294,000 円／㎡ [102.7] 100 100 [100.0] 100 [115.7] [100.0] 100 261,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    255,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西宮市南部の住宅価格は、人気エリアを中心 に上昇傾向にあるが、一方で、立地等の格差 から二極化傾向も認められる。 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.7 ％  ％