別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 西宮 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -29 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　大輔   TEL.

鑑定評価額 28,400,000 円  １㎡当たりの価格 278,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月15日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 210,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市中屋町２番１ ｢中屋町１－４｣ ②地積 　(㎡) 102   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模住宅、共同 住宅等が建ち並ぶ住 宅地域 南7m市道 水道、ガス、下水 西宮北口 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、７ｍ 市道 交通 施設 西宮北口駅北西方 1.6km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、戸建住宅、共同住宅等が混在する住宅地域であり、今後とも現状の住環境を維持するものと予測す る。底堅い需要があり、地価水準はやや上昇と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    278,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね西宮市中部の阪急沿線、ＪＲ東海道本線沿線及び阪神沿線の住宅地域である。需要者は同市内居住者 の他、阪神間の勤労者世帯を中心とする。駅から離れているものの、住環境が良好で需要は堅調である。中心となる価 格帯については、標準地と同程度の画地規模の土地で３千万円前後と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅、共同住宅が混在する住宅地域で、周辺には共同住宅も立地している。価格形成基盤は自用目的の 取引が中心である。標準地は、共同住宅の敷地としては規模が小さく、経済合理性に見合った共同住宅等の建設は困難 であり、戸建の貸家では収益採算が合わないため、収益還元法の適用を断念した。従って、代表標準地との検討を踏ま え、実証的な比準価格により鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -19                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    336,000 円／㎡ [103.6] 100 100 [100.0] 100 [129.4] [103.0] 100 277,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    273,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西宮市南部の住宅価格は、人気エリアを中心 に上昇傾向にあるが、一方で、立地等の格差 から二極化傾向も認められる。 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％