別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 西宮 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -27 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　大輔   TEL.

鑑定評価額 25,200,000 円  １㎡当たりの価格 238,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月15日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 185,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市青木町４０番７ ｢青木町５－２８｣ ②地積 　(㎡) 106   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ3 中小規模住宅の他、 共同住宅も見られる 住宅地域 南6m市道、東側道 水道、ガス、下水 西宮 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    65 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　６ ｍ市道 交通 施設 西宮駅北方 1.0km 法令 規制 １住居 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模戸建住宅と共同住宅等が多い住宅地域で、今後も現状を維持するものと予測する。西宮北口エリアにも 近く、地価は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    238,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東海道本線沿線の概ね西宮市中部の一般住宅地域。需要者は地元の居住者が多いが、人気の西宮北口 エリアにも近いことから、近年外部からの流入も増えている。中小規模住宅が多く住宅地としての選好性は高くないも のの、利便性良好なことから需要は堅調で、地価は緩やかに上昇している。市場の中心となる価格帯は、土地で２，５ ００万円前後、新築建売住宅は総額４，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には賃貸共同住宅も見られるが、収益目的よりも自己利用目的の取引が多い地域である。対象標準地は画地規模が 小さく経済合理性に見合う賃貸住宅の建設が困難であるため益還元法の適用は断念した。需要者は、近隣の過去の取引 実績を指標に意思決定しており、比準価格は市場の実態を反映して信頼性が高い。従って、比準価格を標準とし、代表 標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -19                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    336,000 円／㎡ [103.6] 100 100 [100.0] 100 [156.5] [107.1] 100 238,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    231,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西宮市南部の住宅価格は、人気エリアを中心 に上昇傾向にあるが、一方で、立地等の格差 から二極化傾向も認められる。 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +49.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.0 ％  ％