別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 西宮 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -26 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　布谷　嘉浩   TEL.

鑑定評価額 39,500,000 円  １㎡当たりの価格 258,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 200,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市小松東町３丁目１６番 ｢小松東町３－６－２｣ ②地積 　(㎡) 153   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ3 中小規模一般住宅が 多い住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 武庫川 540m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    15 ｍ、南    15 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 武庫川駅北西方 540m 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が多い住宅地域であり、今後とも現況の住環境を維持し推移するものと予測する。駅への接近 性があり、需要が認められ、地価は上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    258,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪神電鉄線沿線の概ね西宮市南東部を中心とする住宅地域である。需要者は同市内居住者の他、尼崎市を 始め他市からの通勤者等が中心となる。既成住宅地域として成熟しており、駅近等の利便性を反映し、地価は強含みで 推移している。標準地と同規模程度の土地で３０００万円台後半、土地建物では総額で５０００～６０００万円程度が 需要の中心となる価格帯と把握する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中小規模一般住宅が多い既成住宅地域にあって、共同住宅も見受けられるが、対象地は画地面積が小さく、経済合理的 な賃貸経営が可能となる共同住宅の想定が困難であり、収益還元法の適用を断念した。従って、本件においては周辺住 宅地域の取引事例を中心に決定された比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえた上、鑑定評価額を上記の通り 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -85                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    220,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [101.0] 100 [ 85.5] [100.0] 100 257,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    249,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西宮市の住宅地は、周辺市と比べて選好性が 高く需要も強く地価は堅調。北部郊外の住宅 地は、購入総額レンジ内に入り、地価は横ば い・微落傾向。 地域要因に特段の変動は見られないが、利便 性があり需要は強く、地価は上昇している。 個別的要因に特段の変化は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.6 ％  ％