別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 西宮 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -23 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　石川　太朗   TEL.

鑑定評価額 52,500,000 円  １㎡当たりの価格 265,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 210,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市上之町３４９番３ ｢上之町１８－１５｣ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,164) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い既成住宅地域 南4.1m市道 水道、ガス、下水 西宮北口 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    25 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　４ ．１ｍ市道 交通 施設 西宮北口駅北東方 1.6km 法令 規制 １中専 (60,164) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が多い住宅地域に存し、今後も現在の住環境を維持して推移すると予測する。最寄駅から距離 を有するものの、住宅選好性の高い西宮北口駅勢圏に位置するため需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    265,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西宮市中東部における阪急神戸本線・今津線及びＪＲ東海道本線沿線の住宅地域である。需要者の中心 は市内居住者が多くを占める中、阪神間周辺他市からの転入も認められる。中小規模の一般住宅が多い既成住宅地域に あって、駅からやや距離を有するものの、選好性の高い西宮北口駅勢圏にあって需要は底堅く、地価は上昇傾向にある 。取引の中心価格帯は標準地と同規模程度の土地で５，０００万円台前半、新築建売で５，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中小規模一般住宅が多い既成住宅地域に存し、自用目的での取引が中心となり、標準地の地積及び間口・奥行等の関係 から、経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅の建設が困難と考えられるため、収益還元法の適用は断念した。したが って、居住の快適性等が重視される住宅地域であるため、信頼性のある多数の取引事例より求め得た実証的な比準価格 をもって、代表標準地との検討を踏まえた上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -19                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    336,000 円／㎡ [103.6] 100 100 [100.0] 100 [136.1] [103.0] 100 263,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    260,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西宮市の利便性や住環境が優れた住宅地域の 需要は底堅い。但し、コロナ禍の動向や建築 費の高騰など経済情勢には引き続き注視が必 要である。 駅からやや距離を有するが、住宅選好性の高 い西宮北口駅勢圏に存し、需要は底堅く、地 価は上昇傾向にて推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％