別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 西宮 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -14 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　森本　光弘   TEL.

鑑定評価額 27,100,000 円  １㎡当たりの価格 266,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 205,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市甲陽園若江町２５番２ ｢甲陽園若江町５－７｣ ②地積 　(㎡) 102   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ閑静な住宅 地域 南7m市道 水道、ガス、下水 甲陽園 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、７ｍ市 道 交通 施設 甲陽園駅南東方 250m 法令 規制 １中専 (60,150) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模戸建住宅を中心とした住宅地域で、良好な住環境を保っている。駅に近い住宅地は供給が少なく、地価 は上昇傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    266,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪急甲陽線沿線を中心とする西宮市の市街地北部の住環境良好な住宅地域。需要者は市内の居住者が多い が、外部からの流入も認められる。当該地域は駅から近い比較的平坦な住宅地で、住環境も良く需要は多い。夙川から 甲陽園にかけての各駅徒歩圏の平坦地は供給が少なく、地価は上昇傾向で推移している。市場の中心となる価格帯は、 土地で３，０００万円前後、建売住宅は総額４，０００万円～５，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域には賃貸共同住宅等も見受けられるが、自己の居住用に土地が取引されることが殆どで、収益目的での取引は 少ない。また、対象標準地は地積が小さく経済合理的な賃貸住宅の建設は困難であるため収益還元法は適用しない。近 隣の過去の取引実績をもとに価格形成される住宅地域であることから、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代 表標準地の価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -72                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    205,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [ 76.8] [103.0] 100 267,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    258,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内外の経済下振れリスク要因が多い中、阪 神間の不動産市場は比較的堅調で、市内住宅 地価格も概ね上昇基調で推移している。 地域要因に特段の変動はないが、利便性と住 環境ともに良好な住宅地で需要は多く供給が 少ないため、地価は上昇している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.1 ％  ％