別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 西宮 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -7 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　石川　太朗   TEL.

鑑定評価額 59,100,000 円  １㎡当たりの価格 334,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 265,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市上甲東園２丁目５２番 ｢上甲東園２－８－１１｣ ②地積 　(㎡) 177   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,100) （その他） 風致地区 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 甲東園 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    35 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　６ ｍ市道 交通 施設 甲東園駅北西方 600m 法令 規制 １低専 (40,100) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域に存し、現在の住環境を維持して推移すると予測する。区画整然とし た住環境に優れた住宅地域であり、需要は底堅く、今後も地価はやや上昇傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    334,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西宮市中部における阪急神戸本線及び今津線沿線に位置する住宅地域である。需要者の中心としては、 同市内居住者のうち中高所得者層が多くを占め、阪神間の周辺他市からの転入も散見される。中規模一般住宅が区画整 然と建ち並ぶ閑静な住宅地域にあって、住環境に優れ、需要は底堅く、地価はやや上昇傾向にある。標準地と同程度の 規模の土地で６，０００万円前後、新築の建売分譲で８，０００万円前後が需要の中心価格である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域にあって、自用目的での取引が中心であり、標準地の地積及び間口・奥行等 の関係から、経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅の建設が困難と判断したため、収益還元法の適用は見送った。し たがって、住環境や居住の快適性が重視される住宅地域であることから、多数の信頼性のある取引事例から求めた実証 的な比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    327,000 円／㎡ [101.8] 100 100 [100.0] 100 [100.0] [100.0] 100 333,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    329,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西宮市の利便性や住環境が優れた住宅地域の 需要は底堅い。但し、コロナ禍の動向や建築 費の高騰など経済情勢には引き続き注視が必 要である。 恵まれた住環境と駅徒歩圏の利便性を兼ね備 えているため、中高所得者層を中心とした需 要は底堅く、地価はやや上昇傾向で推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％