鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

西宮 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０１２０５国 -5	西宮市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4.7m市道、西4.5m、角地		１中専地区計画等 (70,188)
b	１７２０５国 -36	西宮市		建付地	（　）	長方形	東4.8m市道、中間画地		１中専地区計画等 (60,192)
c	０１２０５国 -1	西宮市		更地	（　）	不整形	南東4m市道、中間画地		１低専風致地区 (40,100)
d	１７２０５国 -27	西宮市		更地	（　）	不整形	西4.5m市道、中間画地		１低専 (40,100)
e	０１２０５国 -27	西宮市		底地	（　）	ほぼ長方形	西4.5m市道、中間画地		１低専風致地区 (40,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 405,725	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	386,223	100 [ 92.2]	418,897	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	419,000
b	(　 ) 395,403	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	398,535	100 [ 95.1]	419,069		419,000
c	(　 ) 345,304	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 94.0]	376,161	100 [ 89.4]	420,762		421,000
d	(　 ) 341,692	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 81.0]	426,060	100 [ 101.7]	418,938		419,000
e	(　 166,489) 370,000	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	373,700	100 [ 89.4]	418,009		418,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -19.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 419,000 円／㎡]

西宮 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,938,067	2,052,074	8,885,993	6,050,000	2,835,993	（　0.9767） 2,769,914	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	69,247,850 円　　　　（　 241,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西宮 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	140.00	Ｓ3	420.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	287 ㎡	11.6 m x 24.8 m	前面道路：市道　 6.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

形式はファミリータイプで、平均専有床面積約６０㎡、６戸の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

周辺類似建物の有効率を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	140.00	85.0	119.00	2,463	293,097	1.0	293,097
							2.0	586,194
3～ 3	住宅	140.00	85.0	119.00	2,438	290,122	1.0	290,122
							2.0	580,244
～

～

～

計		420.00	85.0	357.00		876,316		876,316
								1,752,632

⑨年額支払賃料	876,316 円　×　12ヶ月　＝　 10,515,792 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 357.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 540,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,515,792 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 540,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 552,790 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,503,002 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	876,316 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,325 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,752,632 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 426,740 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,938,067 円　　　　（　 38,112 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１４２０５賃　　　　-6	2,317 ( 2,176)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 92.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,599	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,570 円/㎡　月額支払賃料（　 2,463 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０４２０５賃　　　　-6	2,297 ( 2,149)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 92.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,552
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

西宮 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	400,000 円	100,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	331,674 円	11,055,792　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 270,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 850,000 円	100,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	100,000 円	100,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	100,000 円	100,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,052,074 円　（　　　　　　 7,150 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9767

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	100,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 420.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0605	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,050,000 円（　　　　　 21,080 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,938,067 円
②総費用	2,052,074 円
③純収益　①－②	8,885,993 円
④建物等に帰属する純収益	6,050,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,835,993 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,769,914 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,651 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 69,247,850 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 241,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
西宮 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

西宮 -6

兵庫県

兵庫第２

氏名

不動産鑑定士　土田　正顕

TEL.

鑑定評価額

120,000,000 円

１㎡当たりの価格

419,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	320,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	西宮市大井手町３７番１｢大井手町７－１８｣				②地積　(㎡)	287 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）地区計画等
	1:2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域	北6.6m市道	水道、ガス、下水	夙川 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北、　６
．６ｍ市道

交通

施設

夙川駅北東方

550m

法令

規制

１中専
(60,200)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は夙川駅徒歩圏で、幹線道路背後の一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域である。住環境が良好で
阪神間でも人気の高い住宅地であるため需要は堅調で、今後とも地価は上昇傾向で推移していくと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 419,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 258,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は阪神間の居住環境良好な住宅地域で、特に、西宮市の市街地北西部に所在する阪急神戸本線・甲陽線等の
住宅地域である。需要者の中心は西宮市及び隣接市居住者であるが、同一需給圏外からの転入者も見られる。最寄り駅
から近く、住環境が良好な人気のある地域で宅地供給も多くはないことから、需要は堅調で、地価は上昇傾向である。
取引される価格帯は規模、取引事情等により様々であり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺には賃貸マンション等の収益物件も見られるが、自己使用目的の取引が中心であるため、収益価格は相対的に信頼
性が低い。快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏
まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　西宮 -31 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 434,000 円／㎡

[102.8]
100

100
[102.0]

100
[104.0]

[100.0]
100

421,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    404,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

西宮市市街地は住環境及び利便性に比較的優
れ選好性が強く、新型コロナ感染症の影響も
些少なため、地価は堅調である。

駅から近く、住環境も良好な地域で市場での
人気があるため需要は堅調で、地価は安定的
に推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

西宮 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０１２０５国 -9	西宮市		更地	（　）	長方形	南西9m市道、北西9m、準角地		１低専風致地区建築協定 (40,100)
b	０１２０５国 -27	西宮市		底地	（　）	ほぼ長方形	西4.5m市道、中間画地		１低専風致地区 (40,100)
c	１７２０５国 -21	西宮市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南7m市道、西4m、角地		１中専地区計画等 (70,200)
d	１７２０５国 -20	西宮市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東3.4m市道、東3m、角地		１中専 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 378,103	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	370,027	100 [ 86.5]	427,777	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	428,000
b	(　 166,489) 370,000	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	373,700	100 [ 89.4]	418,009		418,000
c	(　 ) 396,118	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	391,114	100 [ 97.0]	403,210		403,000
d	(　 ) 300,897	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	300,602	100 [ 70.6]	425,782		426,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 419,000 円／㎡]

西宮 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,833,306	1,992,304	8,841,002	5,814,050	3,026,952	（　0.9767） 2,956,424	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	73,910,600 円　　　　（　 258,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西宮 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	140.00	Ｓ3	420.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	287 ㎡	11.6 m x 24.8 m	前面道路：市道　 6.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階ファミリータイプの２ＬＤＫ（約６０㎡／戸）。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

類似建物の有効率等を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	140.00	85.0	119.00	2,440	290,360	1.0	290,360
							2.0	580,720
3～ 3	住宅	140.00	85.0	119.00	2,410	286,790	1.0	286,790
							2.0	573,580
～

～

～

計		420.00	85.0	357.00		867,510		867,510
								1,735,020

⑨年額支払賃料	867,510 円　×　12ヶ月　＝　 10,410,120 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 357.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 540,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,410,120 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 540,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 547,506 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,402,614 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	867,510 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,241 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,735,020 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 422,451 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,833,306 円　　　　（　 37,747 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１７２０５賃　　　　-10	2,798 ( 2,701)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [100.0]	100 [111.1]	100 [100.0]	2,494	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,546 円/㎡　月額支払賃料（　 2,440 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１４２０５賃　　　　-6	2,317 ( 2,176)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 83.0]	100 [105.4]	100 [100.0]	2,597
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

西宮 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	384,400 円	96,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	328,504 円	10,950,120　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 270,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 816,800 円	96,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	96,100 円	96,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	96,100 円	96,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,992,304 円　（　　　　　　 6,942 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9767

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	96,100,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 420.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0605	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,814,050 円（　　　　　 20,258 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,833,306 円
②総費用	1,992,304 円
③純収益　①－②	8,841,002 円
④建物等に帰属する純収益	5,814,050 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,026,952 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,956,424 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,301 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 73,910,600 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 258,000 円／㎡）