別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 西宮 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -5 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　竹内　雅司郎   TEL.

鑑定評価額 146,000,000 円  １㎡当たりの価格 403,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 310,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市菊谷町４２番１外 ｢菊谷町５－２１｣ ②地積 　(㎡) 362   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,100) （その他） 風致地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 東5m市道 水道、ガス、下水 苦楽園口 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　５ ｍ市道 交通 施設 苦楽園口駅南西方 600m 法令 規制 １低専 (40,100) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域で、今後とも閑静な住環境を維持するものと予測する。選好性が高く需要 が根強いため、地価水準はやや上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    403,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪神間の阪急沿線にあって住環境の良好な住宅地域である。需要者の中心は阪神間の会社役員、資産家等 の高額所得者や富裕層である。住環境に優れた住宅地域で選好性が高く需要が根強い一方、供給は少なく希少性があり 、需給関係はタイトである。取引価額は地積等により様々であるが、対象標準地と同規模の土地で１億５，０００万円 程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とした閑静な住宅地域で容積率も低く、経済合理的な賃貸経営が困難であることから収益価格は試算し ていない。快適性を重視する住宅地域であるため自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格決定されるこ とが一般的と認められる。したがって、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、下記代表標準地と は均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -31                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    434,000 円／㎡ [102.8] 100 100 [102.0] 100 [109.2] [101.0] 100 405,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    393,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西宮市の人口は微減、世帯数は微増。住環境 等に優る住宅地への需要は根強い。一方、利 便性が劣る郊外や山手の住宅地への需要は横 這い乃至弱含み。 住環境の優れた住宅地域で、選好性が高く希 少性もあって需要は根強い。一方、売物件は 少なく、市況は堅調である。地価はやや上昇 で推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　  +4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％