別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 西宮 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -4 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　布谷　嘉浩   TEL.

鑑定評価額 59,700,000 円  １㎡当たりの価格 378,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 295,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市南郷町５２番６ ｢南郷町１－８｣ ②地積 　(㎡) 158   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,100) （その他） 風致地区 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ利便性の良い 住宅地域 西6.4m市道 水道、ガス、下水 夙川 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６． ４ｍ市道 交通 施設 夙川駅北東方 650m 法令 規制 １低専 (40,100) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅等が建ち並ぶ利便性の良い住宅地域であり、今後とも現況の住環境を維持するものと予測する。 西宮市内でも需要の高い地域であり、地価水準はやや上昇に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    378,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪急神戸本線及び同甲陽線の各駅を中心とする市内山手の住宅地域が圏域である。阪神間の高額所得者 や二次取得者等が需要者の中心となり、他市からの編入も認められる。環境、利便性に恵まれ、土地価格はやや強含み で推移している。また、取引市場に上っている物件であっても画地規模は様々であることから、中心価格帯の把握は難 しい状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、人気のある住宅地域であり、快適性がより一層重視されることから自用目的の取引がほとんどである。容 積率が低く、地積も収益物件としてはやや狭く、収益目的利用には適していないため、収益価格は試算しなかった。よ って、豊富な事例に基づく実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -31                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    434,000 円／㎡ [102.8] 100 100 [102.0] 100 [115.7] [100.0] 100 378,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    372,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西宮市の住宅地は、周辺市と比べて選好性が 高く需要も強く地価は堅調。北部郊外の住宅 地は、購入総額レンジ内に入り、地価は横ば い・微落傾向。 特段の地域要因の変動はないが、利便性にも 恵まれ、人気も高く、需要は底堅い。 個別的要因に特段の変化は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　  +4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％