別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 西宮 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -2 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　松本　年弘   TEL.

鑑定評価額 46,500,000 円  １㎡当たりの価格 282,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 220,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市室川町１３番４ ｢室川町４－１３｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中小規模住宅、マン ション等が建ち並ぶ 住宅地域 北5.8m市道 水道、ガス、下水 西宮 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北５．８ ｍ市道 交通 施設 西宮駅北西方 1.3km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模住宅、マンション等が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も現況の住環境を維持するものと思われる。国道 １７１号背後の住宅地で住環境及び生活利便性ともに良好である。地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    282,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪急電鉄神戸本線・今津線及びＪＲ東海道本線沿線の西宮市市街地北部に存する住宅地域である。需要 者の中心は西宮市及び隣接市居住者であるが、他市からの流入も見られる。国道１７１号背後の住宅地で、生活利便性 ・住環境ともに良好であることから比較的選好性が強く、需要は堅調に推移している。土地は１００㎡前後で２，５０ ０万円～３，０００万円程度、新築の戸建物件は５，０００万円前後が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の類似地域に位置する規範性の高い事例により求められており、市場の実態を反映した実証的 かつ説得力のある価格である。周辺には賃貸マンション等の収益物件も見られるが、自用目的での取引が中心の住宅地 域であり、かつ敷地規模の点からも経済合理的な賃貸経営が可能となる建物の建設が困難と判断し、収益還元法の適用 を行わなかった。従って、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -19                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    336,000 円／㎡ [103.6] 100 100 [100.0] 100 [123.2] [100.0] 100 283,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    276,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気はウィズコロナの下で回復傾向が見られ るなか、西宮市の不動産市場への影響は軽微 で、住宅地需要は利便性の劣る地域を除いて 概ね堅調である。 中規模一般住宅、マンション等が建ち並ぶ国 道１７１号背後の住宅地域である。住環境及 び生活利便性は良好で、地価は上昇傾向で推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％