別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 西宮 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -1 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　布谷　嘉浩   TEL.

鑑定評価額 57,700,000 円  １㎡当たりの価格 377,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 290,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市甲子園浦風町６８番 ｢甲子園浦風町１８－３３｣ ②地積 　(㎡) 153   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 地区計画等 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ利便性の良い 住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 甲子園 230m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　６ ｍ市道　　　　 交通 施設 甲子園駅北西方 230m 法令 規制 ２中専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ利便性の良い住宅地域で、今後とも現況の住環境を維持し推移するものと予測する。 駅への接近性があり、需要が認められ、地価は上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    377,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市内の阪神本線沿線の住宅地域である。需要者は、阪神間の通勤者を中心とする中高所得層が中心とな る。利便性、住環境も良好であり、旧来からの住宅地域として住宅選好性は高い。地価は上昇傾向である。需要の中心 価格帯は、対象標準地と同規模の土地で５０００万円台後半、細分化された新築の建売住宅では５０００～６０００万 円程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、収益物件も見受けられるが、一般住宅を中心とする住宅地域であり、個人需要者による自用目的での取引 が中心である。よって、取引の指標は収益性よりも居住快適性が重視され、さらに対象標準地は規模が小さく、経済合 理的な賃貸住宅の経営が困難と判断したため、収益還元法の適用を断念した。以上より、現実の不動産取引市場を反映 した実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    390,000 円／㎡ [103.6] 100 100 [100.0] 100 [107.0] [100.0] 100 378,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    363,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西宮市の住宅地は、周辺市と比べて選好性が 高く需要も強く地価は堅調。北部郊外の住宅 地は、購入総額レンジ内に入り、地価は横ば い・微落傾向。 甲子園駅北側の整備が整い、利便性も良好で 需要は強く、地価は上昇している。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.9 ％  ％