別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 明石 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   明石 9-3 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　桑名　玉樹   TEL.

鑑定評価額 29,200,000 円  １㎡当たりの価格 82,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 明石市大道町２丁目１１番２ ｢大道町２－１１－６｣ ②地積 　(㎡) 354   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2 倉庫兼作業場 Ｓ2 中小規模工場、店舗 、住宅等が混在する 工業地域 東5.3m市道 水道、ガス、下水 西新町 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．３ｍ市道 交通 施設 西新町駅北西方 900m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は大道町地区地区計画が指定されており、当面は現況を維持するものと予測されるが、長期的には緩や かに住宅地域への用途純化が進むと考えられる。地価は強含みで推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は概ね明石市及びその周辺市町の圏域に存する中小工業地域である。周辺地域では住宅地への転換が 緩やかに進みつつあり、住工混在の性格を備えることから、需要者は明石市及びその周辺市町の中小企業などのほか、 不動産開発業者なども見込まれる。価格水準は工業地としては高位にあり、住宅地への転換期待が見込まれる。取引は 個別性が強く、画地規模も様々であるため、中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地と類似の取引事例を十分には収集できなかったが、比準価格は一定の価格牽連性を有する売買実例をもとに適切 に算定されており、市場の実勢を反映するものと認められる。収益価格は、当該地域において工場地としての賃貸市場 が未成熟なため採用を断念した。よって本件では、他の公示地との検討を踏まえたうえで、比準価格を採用し、上記の 通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸西 9-4                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     78,800 円／㎡ [102.9] 100 100 [100.0] 100 [ 97.8] [100.0] 100 82,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     81,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、コロナ禍、物価高、為替・金利の不 安定感により未だ不透明。流通関連などの業 種は好調で、一部の工業地については堅調な 動きが見られる。 用途混在の地域であり、地域要因に大きな変 動はみられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％