別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 明石 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   明石 9-1 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　植木　剛   TEL.

鑑定評価額 1,680,000,000 円  １㎡当たりの価格 41,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 明石市貴崎５丁目８９番５外 ｢貴崎５－１１－７０｣ ②地積 　(㎡) 40,970   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1.2:1 工場 大規模工場が建ち並 ぶ内陸型工業地域 北東9.5m市道、三方路 水道、ガス、下水 西明石 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   140 ｍ、南   140 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 大工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 220.0 ｍ、奥行　約　　 180.0 ｍ、規模　　    40,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ９．５ｍ市道三方路 交通 施設 西明石駅南西方 750m 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大規模工場等が建ち並ぶ在来工業地域で、当面は現状維持で推移するものと予測する。工業地の市況は堅調で地 価は強含み傾向にある。 (3)最有効使用の判定 大工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は明石市及び神戸市などの播磨工業地域内一円である。需要者は製造、流通業務を行う法人が中心となり、 全国規模の法人の参入も考えられる。最寄駅から徒歩圏内にあり利便性に優れるが、大規模画地となることから需要は やや限定されるものと考えられる。取引自体が少なく、市況は不透明な部分があり、中心価格帯などの把握は困難な状 況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 類似の取引は少ないが、比準価格は一定の価格牽連性を有する売買実例から適切に算定されたものであり、市場の実勢 を反映した実証的なものと考えられる。対象地は大規模画地であり、標準的な賃貸市場は形成されていないため、収益 還元法は適用しなかった。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　明石 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,500 円／㎡ [106.5] 100 100 [100.0] 100 [121.4] [100.0] 100 40,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響は予断を許さないが、工業 地の市況は流通関連業種を主体として堅調に 推移している。 西明石駅から徒歩圏内にある内陸型の工業地 域であり、地域要因に特段の変動は認められ ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 -11.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％