別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 明石 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   明石 -35 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　山下　裕   TEL.

鑑定評価額 13,300,000 円  １㎡当たりの価格 90,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 明石市立石２丁目８０３番８ ｢立石２－１－７６｣ ②地積 　(㎡) 147   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 、工場等が混在する 住宅地域 北5.8m市道 水道、ガス、下水 林崎松江海岸 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．８ ｍ市道 交通 施設 林崎松江海岸駅東方 800m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、アパート、工場等が混在する住宅地域で、漸次住宅用途への転換が進捗するものと予測する。近接の 大工場が複合商業施設用途となり利便性の向上がみられ、地価は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で、概ね明石市及び神戸市西部の混在住宅地域。需要者の中心は明石 市及び神戸市の居住者が大半を占める。工場等跡地に戸建住宅が建ち並び住環境の改善が見られること、近接の大工場 跡地の複合商業施設への転換が進行していること等があいまって需給関係は安定的に推移している。土地は標準的な規 模で１，０００万円～１，５００万円程度、新築戸建住宅は３，０００万円台程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅、アパート、工場等が混在する住宅地域であるが、画地規模等から賃貸経営上合理的な建物の想定が困難であ るため、収益還元法は適用しなかった。当該地域は自己使用目的での取引が主であり、取引価格の水準を指標に取引価 格が合理的に判断されることが一般的である。従って、標準地との検討を踏まえ、市場性を反映した実証的な比準価格 をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　明石 -28                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     87,900 円／㎡ [103.3] 100 100 [100.0] 100 [100.6] [100.0] 100 90,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     87,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微増傾向。新型コロナの影響があるも 、市内ではマンション分譲、戸建分譲等が概 ね堅調傾向にあり、住宅地需給関係は概ね堅 調に推移。 東側・近接地域で大規模工場跡地の商業施設 がほぼ充実しつつある。中小工場等もみられ るが生活上の利便性の向上もみられる状況に ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.2 ％  ％