別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 明石 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   明石 -29 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　近藤　亮太   TEL.

鑑定評価額 19,100,000 円  １㎡当たりの価格 116,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 90,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 明石市東野町２１６７番４ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ高台の住宅 地域 東4m市道 水道、ガス、下水 大蔵谷 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 大蔵谷駅北方 450m 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域で、地域要因に大きな変動はなく、今後においても現状を維持するものと予 測する。地価は堅調な需要を反映し、上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    116,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線の沿線で、概ね明石市東部の圏域に存する住宅地域。需要者の中心は明石 市東部居住者である。高台に位置し、周辺は傾斜地が多いが、駅徒歩圏の住環境良好な住宅地として安定した需要があ る。土地のみで１，８００万円程度、新築戸建物件で３，０００万円～３，５００万円程度の物件が需要の中心となっ ている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸マンション等も見られるものの、画地規模等から賃貸経営上合理的な建物の想定が困難で、収益価格は試算できな かった。居住の快適性及び利便性を重視した自用目的の取引が中心であり、市場参加者は取引価格を指標として意思決 定するのが一般的であると思料される。よって明石市東部の代替性の認められる取引事例より試算した比準価格を採用 し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　明石 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    185,000 円／㎡ [103.8] 100 100 [101.0] 100 [165.6] [101.0] 100 116,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    112,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響は経済活動に一部残るが、 明石市内住宅地では地価への影響は軽微で、 地価は上昇基調にある。 駅徒歩圏の丘陵上の住環境良好な住宅地域で 一定の需要があり、需要は安定している。地 域要因に変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +73.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.6 ％  ％