別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 明石 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   明石 -26 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　梶川　智保   TEL.

鑑定評価額 4,990,000 円  １㎡当たりの価格 50,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 明石市大久保町江井島字辻ヶ鼻９０３番１５ ②地積 　(㎡) 98   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 農地の中に一般住宅 、農家等が見られる 住宅地域 北東6.6m市道 水道、下水 江井ヶ島 220m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    10 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．６ｍ市道 交通 施設 江井ヶ島駅北東方 220m 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の住宅地域であり、地域要因に特別の変動もなく、今後も現状の通り推移するものと予測する 。なお、公法上の利用規制が厳しいものの、駅に近接しているため、地価は安定的に推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は神戸市西部及び明石市の圏域に存する既存の住宅地域である。需要者の中心は圏内居住者であり、圏外か らの転入は見込みにくい。低層の一般住宅を中心とする市街化調整区域内の既成住宅地域であり、中古流通を主とする 供給が若干見られる程度であるが、積極的な需要も希薄であり、需給とも低位に均衡しつつ推移している。取引自体が 少なく、かつ、取引当事者の属性等、取引に係る個別性も強いため、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域を含む一帯は、市街化調整区域内の既成住宅地域であり、公法上の規制等により、経済合理性に適う賃貸住宅 の想定は非現実的であることから、収益還元法は適用できなかった。よって、本件においては、信頼性の高い複数の取 引事例を基礎資料として算定された比準価格を標準として、代表標準地との検討をも踏まえ、上記の通り鑑定評価額を 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　明石 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,500 円／㎡ [101.2] 100 100 [101.0] 100 [159.9] [100.0] 100 51,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ禍や物価高など、景気の腰折れ懸 念も依然存するが、足元の実需への影響は軽 微であり、明石市における地価は概ね堅調に 推移している。 市街化調整区域内に所在する既成住宅地域で あり、地域要因も安定的に推移しており、顕 著な変化は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 -13.0 環境　　　　　　 +47.0 行政　　　　　　 +25.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％