別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 明石 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   明石 -22 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　梶川　智保   TEL.

鑑定評価額 9,510,000 円  １㎡当たりの価格 66,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 明石市魚住町清水字西宿１９０２番２ ②地積 　(㎡) 143   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 旧農家集落の周辺に 一般住宅が建ち並ぶ 住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 土山 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 土山駅南東方 1.7km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ中に農地も残る住宅地域であり、地域要因に特別の変動もなく、今後も現状の通り推移する ものと予測する。なお、底堅い実需が見込まれるため、地域における地価はやや強含みに推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で、明石市の西部に位置する普通住宅地域である。需要者の中心は圏 内居住者であり、圏外からの転入は見込みにくい。一般住宅が建ち並ぶ中に農地も残る住宅地域であり、中古流通をは じめ、低未利用地の開発による新規供給も継続的に見られるものの、昨今の値ごろ感から、需給はやや強含みに推移し ている。土地１，０００万円程度、新築建売で３，０００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域を含む一帯は、周辺に農地が残る中に、一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、経済合理性に適う賃貸住宅の想 定は非現実的であることから、収益還元法は適用できなかった。よって、本件においては、信頼性の高い複数の取引事 例を基礎資料として算定された比準価格を標準として、代表標準地との検討をも踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　明石 -23                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    100,000 円／㎡ [102.0] 100 100 [101.0] 100 [151.2] [100.0] 100 66,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ禍や物価高など、景気の腰折れ懸 念も依然存するが、足元の実需への影響は軽 微であり、明石市における地価は概ね堅調に 推移している。 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、 地域要因も安定的に推移しており、顕著な変 化は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 +46.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％