別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 明石 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   明石 -17 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　桑名　玉樹   TEL.

鑑定評価額 21,800,000 円  １㎡当たりの価格 82,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 明石市大久保町高丘３丁目５番９ ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ環境の良い住 宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 大久保 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    10 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 大久保駅北東方 2.6km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 従来からの住宅地域で熟成しており、今後も現状を維持しながら推移していくものと思われる。住環境良好な地 域であるが古い住宅団地であり、地価は横ばいからやや強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で概ね明石市及び神戸市西区の住宅地域の圏域である。需要者は、当 該圏域居住者が殆どを占める。熟成した住宅地域であるが、近年、区画の細分化等により取引価格にばらつきがみられ る。区画整理事業地等との競合はあるものの、需要は概ね堅調であるものと思料する。土地は２０００～２５００万円 程度を目安に、新築戸建住宅は３５００～４０００万円の価格帯が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で自用目的の取引が支配的であり、戸建住宅の賃貸需要が乏しいため、収益 価格は試算しなかった。従って、居住の快適性及び利便性を重視する住宅地域であるため、比準価格をもって、前年か らの各変動要因を十分検討の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     81,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　明石（県） -17             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     81,500 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 明石市の人口は微増傾向にある。不動産実需 は比較的安定的に推移している。景気は、コ ロナ禍、物価高、為替・金利の不安定感によ り未だ不透明。 大久保町では区画整理事業等の分譲地の供給 が多いなか、古い住宅団地においては、地価 は概ね横ばいからやや強含み水準で推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％ +1.2 ％