別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 明石 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   明石 -15 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　大家　通孝   TEL.

鑑定評価額 7,610,000 円  １㎡当たりの価格 72,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 明石市大久保町谷八木字道屋６３４番７ ②地積 　(㎡) 105   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模の建売住宅が 多い住宅地域 北西6m市道 水道、下水 中八木 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道　　　 交通 施設 中八木駅東方 800m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模の建売住宅が多い住宅地域であり、今後も現状のまま推移すると予測する。地価は上昇傾向で推移すると 予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、ＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で、明石市に存する住宅地域である。需要者の中心は市内居 住者が大半を占める。周辺地域において新規の分譲住宅も多く見られるが、生活利便性が比較的良好であることから、 需要は堅調である。土地は８００万円前後、新築戸建住宅は３，０００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺の土地の利用状況から、一部収益物件も混在するが、自用目的の取引が中心である。標準地は画地規模等から賃貸 経営上合理的な建物の想定が困難なため収益還元法は非適用とした。比準価格は、類似地域において多数の信頼性のあ る取引事例を収集し得た。よって、市場の実態を反映した比準価格に基づき、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　明石 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,500 円／㎡ [101.2] 100 100 [101.0] 100 [113.1] [100.0] 100 72,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 明石市の人口は増加傾向にある。新型コロナ の地価への目立った影響は見られなかった。 地価は概ね上昇傾向で推移した。 周辺地域においては新規の開発も見られるが 、地域要因に特別の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.4 ％  ％