別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 明石 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   明石 -10 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　植木　剛   TEL.

鑑定評価額 14,300,000 円  １㎡当たりの価格 92,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 明石市大久保町大窪字北開知４４８番６ ②地積 　(㎡) 155   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅が多 い県道背後の住宅地 域 南7m市道 水道、ガス、下水 大久保 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北７ｍ市 道 交通 施設 大久保駅北方 850m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 県道背後の低層住宅地域としてほぼ熟成しており、今後とも概ね現況のまま推移するものと予測される。地価は 上昇基調で推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     92,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で、概ね明石市の圏域に存する住宅地域である。需要者の中心は明石 市及び神戸市などの居住者が中心となっている。大久保駅徒歩圏の幹線道路背後の住宅地であり、周辺では新規分譲開 発なども比較的活発で需給は堅調に推移している。土地で１，５００万円内外、新築戸建住宅は３，５００万円前後の 物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には賃貸マンション等の収益物件も見られるが、対象地は画地規模等の観点から経済合理的な賃貸経営は困難なた め、収益還元法は適用しなかった。比準価格は周辺の価格牽連性を有する売買実例から適切に算定されたものであり、 実証的なものと認められる。地域は自用目的の取引が中心であり、よって本件では比準価格を標準とし、代表標準地と の検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　明石 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,500 円／㎡ [101.2] 100 100 [101.0] 100 [ 91.4] [103.0] 100 92,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     87,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍のなか明石市は人口が増加しており 、住宅地の市況は堅調で地価は上昇基調で推 移している。 最寄駅から徒歩圏内にある中規模一般住宅が 多い県道背後の住宅地域であり、特別な地域 要因の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.8 ％  ％