別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 明石 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   明石 -9 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　一成   TEL.

鑑定評価額 24,300,000 円  １㎡当たりの価格 113,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 88,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 明石市東朝霧丘１７番９ ｢東朝霧丘１９－３｣ ②地積 　(㎡) 215   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い高台の閑静な住宅 地域 東6m市道 水道、ガス、下水 明石 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    15 ｍ、南    30 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 明石駅北東方 3.0km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特段の変動は見られず、中規模住宅が多い高台の住宅地域として当面は現状を維持するものと見込ま れる。駅接近性に劣るが良好な住環境から根強い需要に支えられ、地価は底堅く推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    113,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主にＪＲ神戸線及び山陽電鉄沿線を中心とする概ね明石市及びその周辺の住宅地域。主な需要者の属性は 概ね圏域内の居住者等が中心である。中規模一般住宅が多い高台の住宅地域で、駅接近性には劣るが住環境は良好であ ることから、住宅需要は改善してきており、地価は底堅く推移してきている。近隣地域及びその周辺で取引される中心 価格帯は、標準的規模の土地で２，５００万円前後、新築の戸建住宅は４，０００万円前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅用に開発された住宅団地内にある画地で、戸建賃貸住宅が存在しても転勤等の特殊な事情に基づくものが中心 であり、経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため収益還元法の適用は断念した。近隣地域及びそ の周辺においては、居住の快適性及び利便性を重視した自己居住目的の取引が中心であることから、市場の特性を反映 した規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　明石 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    185,000 円／㎡ [103.8] 100 100 [101.0] 100 [169.2] [101.0] 100 113,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    110,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの市場への影響は軽微で地価動向 には目立った変化は見られず、住環境や利便 性が優る地域を中心に住宅需要は底堅く推移 してきている。 地域要因には特段の変動は見られず、駅接近 性には劣るものの、住環境が良好な閑静な住 宅地域であることから、地価は堅調に推移し てきている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +58.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.7 ％  ％