別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 明石 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   明石 -8 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　福永　美幸   TEL.

鑑定評価額 7,130,000 円  １㎡当たりの価格 72,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 明石市二見町福里字池之下５６３番４５ ②地積 　(㎡) 99   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北東5.5m市道、背面道 水道、ガス、下水 土山 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５．５ｍ 市道 交通 施設 土山駅南東方 650m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が多い既成の住宅地域である。地域要因に格別の変動は無く、地価は上昇傾向にあるものと予測 する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね明石市西部にあって、ＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線沿線の住宅地域である。需要者は圏域内居住者 が中心と思料される。圏内には地元業者によるミニ開発等を中心とした戸建分譲や宅地分譲が比較的多く見られ、実需 に基づく不動産取引が行われており需給関係は概ね安定していたところ需要が徐々に高まってきている。土地は規模に もよるが１０００万円程度まで、新築の戸建物件は３，０００万円程度での取引が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 居住の快適性等を重視した自用目的での取引が支配的な住宅地域である。戸建賃貸が存在しても転勤等の特殊な事情に 基づくものが中心であり、経済的に賃貸事業が成り立つ地域ではないこと等から、収益還元法の適用を断念した。よっ て代表標準地との比較検討を踏まえ、規範性を有する取引事例より求めた比準価格を以て、鑑定評価額を上記のとおり 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　明石 -23                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    100,000 円／㎡ [102.0] 100 100 [101.0] 100 [140.6] [100.0] 100 71,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微増傾向。新型コロナの影響は軽微で 市内ではマンション分譲、戸建分譲等が概ね 堅調傾向にあり、住宅地需給関係は概ね安定 的に推移。 最寄り駅から徒歩圏内に所在する一般住宅が 建ち並ぶ旧来型の住宅地域である。地域要因 に特別な変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +48.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％