別記様式第一 鑑定評価書(令和 5 年地価公示)
令和5年1月16日 提出
明石 -5 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
明石 -5 兵庫県 兵庫第4 氏名  不動産鑑定士 入田 裕和   TEL.
鑑定評価額 20,300,000 円  1㎡当たりの価格 141,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6)


[令和4年1月]
路線価又は倍率
105,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
明石市大久保町ゆりのき通2丁目15番1
②地積
 (㎡)
144  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)

(その他)




1:2
住宅

LS2
中小規模一般住宅が
多い区画整理済の住
宅地域
南東6m市道 水道、ガス、下水 大久保

550m
(2)



①範囲 東     0 m、西    20 m、南    70 m、北    10 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    15.0 m、規模         150 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北6m市道 交通

施設
大久保駅南西方

550m
法令

規制
1住居
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
中小規模一般住宅が多い区画整理済の住宅地域として熟成しており、当面は現状維持で推移するものと予測する
。なお、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +2.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           141,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はJR山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で概ね明石市の圏域に存する住宅地域である。需要者は、圏内居住者
が中心であるが、隣接市等からの転入も認められる。最寄駅から徒歩圏に位置し、周辺は商業施設が充実しているため
生活利便性に優れ、住環境も概ね良好な住宅地域であり、需要は強含みである。土地は標準地と同程度の規模で総額2
,000万円程度、新築戸建住宅で3,500万円~4,000万円程度が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
区画整理事業により整備された住宅地域であり、画地規模等から賃貸経営上合理的な建物の想定は困難なため、収益価
格は試算しなかった。取引は自己使用目的が中心で収益物件所有を目的とした取引は少なく、市場参加者は取引価格を
指標に価格決定するのが一般的と思料される。よって、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代
表標準地から検討した価格とも均衡を得ていると判断した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 明石 -17                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +1.0
[前年代表標準地等の価格]
         81,500 円/㎡
[101.2]
100
100
[101.0]
100
[ 59.5]
[102.0]
100
140,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          134,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
各種政策の効果もあって、景気は緩やかに持
ち直している。新型コロナの影響は軽微であ
り、明石市の住宅地については、底堅い需要
が認められる。

最寄駅から徒歩圏に位置し、区画整理済の住
宅地域で住環境も概ね良好であり、地域要因
に変動はない。地価は上昇傾向で推移してい
る。

個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近    -13.0
環境       -28.0
行政        -5.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+5.2 %  %
3 試算価格算定内訳 明石 -5 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a FM405

-48
明石市

建付


  
(           ) 
長方形 南東4.7m市道
、中間画地




1中専

(60,188)
b UG405

-18
明石市

建付


  
(           ) 
長方形 南西6m区画街
路、中間画地




1住居

(60,200)
c KR405

-56
明石市

更地


  
(           ) 
長方形 南西6.4m市道
、中間画地




準住居

(60,200)
d YY405

-22
明石市

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 西6m市道、
北4.5m、角地




1中専

(70,200)
e FM405

-10
明石市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東5m市道、
南西6m、角地




1中専

(70,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
148,851  
100
[ 100.0]
[ 102.1]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

148,997 
100
[ 109.5]

136,070 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +2.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 102.0]
     100

139,000 
b (            
121,961  
100
[ 100.0]
[ 102.1]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

123,289 
100
[  92.9]

132,712 

135,000 
c (            
129,381  
100
[ 100.0]
[ 102.1]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.0]

130,790 
100
[  89.2]

146,626 

150,000 
d (            
103,984  
100
[ 100.0]
[ 102.1]
100
100
[   /  ]
100
[ 103.0]

103,075 
100
[  66.2]

155,702 

159,000 
e (            
83,163  
100
[ 100.0]
[ 104.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.1]

82,688 
100
[  60.6]

136,449 

139,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -2.0 環境     +14.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.0 環境      -8.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -8.0 環境      -3.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -4.0 環境     -31.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近  -10.0 環境     -32.0
画地      +5.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     141,000 円/㎡]  



明石 -5 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
画地規模等から賃貸経営上合理的な建物の想定が困難なため。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
別記様式第一 鑑定評価書(令和 5 年地価公示)
令和5年1月16日 提出
明石 -5 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
明石 -5 兵庫県 兵庫第4 氏名  不動産鑑定士 水野 雅一   TEL.
鑑定評価額 20,300,000 円  1㎡当たりの価格 141,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6)


[令和4年1月]
路線価又は倍率
105,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
明石市大久保町ゆりのき通2丁目15番1
②地積
 (㎡)
144  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)

(その他)




1:2
住宅

LS2
中小規模一般住宅が
多い区画整理済の住
宅地域
南東6m市道 水道、ガス、下水 大久保

550m
(2)



①範囲 東     0 m、西    20 m、南    70 m、北    10 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    14.0 m、規模         140 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北、6m市
道 
交通

施設
大久保駅南西方

550m
法令

規制
1住居
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
中小規模の一般住宅が多い住宅地域であり、今後においても現状どおりで推移すると予測する。駅、商業施設に
近く、当面は堅調な需要を維持し、地価は上昇傾向にあると予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +2.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           141,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はJR山陽本線及び山陽電鉄本線の沿線で、明石市の圏域に存する住宅地域である。需要者は市内居住者の
ほか、近隣市町からの転入者も多い。土地区画整理事業により整備された住宅地域で、学校、ショッピングセンター等
の施設が充実し利便性に優ることから、需要は好調に推移している。同規模の土地で2,000万円程度、新築戸建住
宅は3,500万~4,000万円程度が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
賃貸物件も見られる地域であるが、画地規模等から賃貸経営上合理的な建物の想定が困難であるため、収益価格は試算
できなかった。自用目的の取引が中心であることから、売買当事者は取引価格を指標として意思決定するのが一般的で
ある。取引事例より試算した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 明石 -17                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +1.0
[前年代表標準地等の価格]
         81,500 円/㎡
[101.2]
100
100
[101.0]
100
[ 59.5]
[102.0]
100
140,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          134,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
市内の人口は微増、高齢化率は県平均を下回
るものの増加している。取引価格はほぼ横ば
い、取引件数は増加傾向にある。新型コロナ
の影響は軽微。

付近の工場跡地に保育施設等が新規開設、大
規模マンションの建設も着手され、人口の流
入が予測される。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近    -13.0
環境       -28.0
行政        -5.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+5.2 %  %
3 試算価格算定内訳 明石 -5 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a FM405

-48
明石市

建付


  
(           ) 
長方形 南東4.7m市道
、中間画地




1中専

(60,188)
b KR405

-52
明石市

更地


  
(           ) 
長方形 北西4m道路、
中間画地




1住居

(60,160)
c MM405

-46
明石市

更地


  
(           ) 
長方形 北東4m私道、
中間画地




1住居

(60,160)
d UG405

-18
明石市

建付


  
(           ) 
長方形 南西6m区画街
路、中間画地




1住居

(60,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
148,851  
100
[ 100.0]
[ 102.1]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

148,997 
100
[ 107.6]

138,473 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +2.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 102.0]
     100

141,000 
b (            
143,816  
100
[ 100.0]
[ 102.7]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

147,699 
100
[ 107.1]

137,908 

141,000 
c (            
134,445  
100
[ 100.0]
[ 105.4]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

141,705 
100
[ 103.3]

137,178 

140,000 
d (            
121,961  
100
[ 100.0]
[ 102.1]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

123,289 
100
[  88.9]

138,683 

141,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -2.0 環境     +12.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   -2.0 環境     +15.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -2.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近   -2.0 環境     +12.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -2.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.0 環境     -12.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     141,000 円/㎡]  



明石 -5 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
画地規模等から賃貸経営上合理的な建物の想定が困難なため。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ