別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 明石 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   明石 -4 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　濱本　佳子   TEL.

鑑定評価額 17,400,000 円  １㎡当たりの価格 127,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 98,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 明石市朝霧町１丁目２８番６ ｢朝霧町１－７－１０｣ ②地積 　(㎡) 137   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い区画整然とした 住宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 大蔵谷 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 大蔵谷駅北東方 550m 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅を中心とする住宅地域であり、地域要因に特段の変動はなく、当面は現状維持で推移するもの と予測する。地価水準は底堅い実需を反映して地価は上昇基調で推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    127,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は山陽電鉄本線、ＪＲ山陽本線の沿線で、概ね明石市の住宅地域の圏域である。需要者は明石市の居住者を 中心とし、同一需給圏外からの転入者も見られる。中小規模開発団地内の住宅地域で、周辺では建て替え等による新築 分譲のほか中古流通による供給も見られ、利便性を志向する層の需要があり、需給は安定的に推移している。市場の中 心価格帯は土地１，７００～１，８００万円程度、新築建売住宅で３，５００～４，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、自用目的の個人が取引の中心となっている。転勤等に伴う一時的な貸 家が見られる以外に賃貸物件は見られず、経済合理的な賃貸経営が難しい地域であるため収益価格は試算しなかった。 比準価格は周辺の住宅地から規範性の高い事例を収集し得たため信頼性は高い。以上より、代表標準地との均衡に留意 し、市場の実態を反映した実証的な比準価格をもって、上記のとおりに鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　明石 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    185,000 円／㎡ [103.8] 100 100 [101.0] 100 [151.2] [101.0] 100 127,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    123,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの下で景気は持ち直しつつあり、 物価上昇、金融引締め等懸念されるが、市場 への影響は軽微で明石市の地価は概ね安定的 に推移している。 「大蔵谷」駅から徒歩圏にあり街区の整然性 を備えた住宅地域であり、地域要因に特段の 変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +56.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.3 ％  ％