別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 尼崎 9-8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尼崎 9-8 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　森本　光弘   TEL.

鑑定評価額 406,000,000 円  １㎡当たりの価格 123,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 89,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尼崎市西向島町８１番２ ②地積 　(㎡) 3,302   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.5 工場 中規模工場、倉庫等 の建ち並ぶ工業地域 北50m国道、東側道 水道、ガス、下水 出屋敷 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  47.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     3,300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５０ｍ国道 交通 施設 出屋敷駅南西方 600m 法令 規制 工専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 工場や倉庫を中心とした工業地域であるが、今後は物流倉庫の比率が増えると予測する。市街地に近い用地は不 足しており、地価は上昇が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    123,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は尼崎市南部を中心とした阪神間の工業地域である。需要者は、製造業や物流事業等の法人が中心となる。 市街地に近く、高速道路へのアクセスも良好であるなど立地条件に恵まれた工場地である。新型コロナ以降の生活様式 の変化でネット通販が拡大し、物流用地に対する需要が急速に高まっており、地価は大幅に上昇している。取引価格は 規模や立地条件等によりばらつきが大きく、中心となる価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は製造業等の工場や事業所等が多く、自己利用目的の土地取引が殆どである。収益目的での取引は少なく、賃 貸市場が未成熟であることから収益還元法の適用を断念した。当該地域のような工場地は、周辺類似地域の取引価格動 向を指標に価格形成されるため、比準価格の規範性は高い。よって、比準価格を標準に、代表標準地価格との均衡に留 意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尼崎 9-7                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     88,000 円／㎡ [111.4] 100 100 [102.0] 100 [ 80.4] [103.0] 100 123,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    113,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物流施設用地をはじめ、阪神間の工業地は供 給不足が続いており、地価は大きく上昇して いる。 地域要因に特段の変化はないが、市街地に近 い工業地は需要が旺盛で、地価は上昇してい る。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.8 ％  ％