別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 尼崎 9-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尼崎 9-5 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　土田　正顕   TEL.

鑑定評価額 1,020,000,000 円  １㎡当たりの価格 155,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 87,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尼崎市西向島町１４５番１ ②地積 　(㎡) 6,611   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:1.2 倉庫 Ｓ4 大中規模工場、倉庫 等が建ち並ぶ工業地 域 西18m県道 水道、ガス、下水 出屋敷 670m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西    10 ｍ、南    60 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 流通倉庫の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  72.0 ｍ、奥行　約　　  90.0 ｍ、規模　　     6,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １８ｍ県道 交通 施設 出屋敷駅南方 670m 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 工場、物流施設等が建ち並ぶ工業地域であり、当面は現状維持と予測する。新型コロナウイルス感染症の影響も みられず、物流用地としての立地条件に優れ、需要は旺盛であることから地価は上昇傾向で推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 流通倉庫の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    155,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪神間臨海部を中心に内陸部も含む工業地域である。需要者の中心は、大手の物流業者、自社倉庫として の利用目的の法人、製造業者、物流施設の証券化を目的とする投資法人等である。インターネット通販事業の拡大によ る影響等から、流通業務施設地への需要は、尼崎市内を中心に、依然として堅調で、地価は上昇傾向にある。取引され る価格帯は規模や目的等により様々であり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の大中規模流通施設等が中心であり、周辺では賃貸用倉庫等の収益物件もみられるものの、対象標準地 程度の規模であれば自用取引が多く、また、大規模物流施設に係る規範性の高い賃貸事例等の収集が困難なため、収益 還元法の適用を断念した。一方、比準価格は尼崎市内等の工業地の取引事例から試算しており、市場の実態を反映した 価格として規範性が高い。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格により鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    114,000 円／㎡ [107.0] 100 100 [100.0] 100 [ 78.3] [100.0] 100 156,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    132,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 尼崎市の工業地は、物流施設を中心に需要は 堅調で、工業地の地価は上昇傾向にある。 流通業務地域で、インターネット通販事業の 拡大による影響から、物流施設用地への需要 は堅調で、地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 -11.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　 +10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +17.4 ％  ％