別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 尼崎 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尼崎 9-4 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　岡田　文   TEL.

鑑定評価額 3,250,000,000 円  １㎡当たりの価格 125,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 94,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尼崎市南塚口町４丁目３７番外 ｢南塚口町４－２－３７｣ ②地積 　(㎡) 25,984   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:2 工場 中規模工場、営業所 等が建ち並ぶ内陸型 工業地域 東20m県道、三方路 水道、ガス、下水 塚口 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   150 ｍ、南   300 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 大中規模工場兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 110.0 ｍ、奥行　約　　 230.0 ｍ、規模　　    25,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２０ｍ県道 交通 施設 塚口駅南西方 650m 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模工場、営業所等が建ち並ぶ内陸型工業地域に位置し、立地条件の優れた工場地の需要は堅調で、地価水準 は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 大中規模工場兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    125,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪神間を中心とする大中規模の工場等が建ち並ぶ内陸型工業地域で、主たる需要者は、自社の生産設備 投資を目的とする化学、機械、鉄鋼等のメーカーである。住宅地に近接しているため操業環境等の制約を受けるが、消 費地に近く、陸海空路の輸送施設や通勤者の利便性に優れ、工場地としての需要は堅調、地価は上昇傾向にある。取引 の中心価格帯は規模や業種により様々で、把握は困難な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 大中規模の自社生産工場が建ち並ぶ内陸型工業地域であり、賃貸市場は関連会社間の取引が中心で、第三者との賃貸市 場は未成熟のため、信頼性の高い賃貸事例の把握が困難であることから、収益還元法は非適用とした。一方、主たる需 要者は、同種の取引相場を指標に意思決定するのが通常であり、信頼性のある取引事例より求めた比準価格の規範性は 高い。よって、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尼崎 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    108,000 円／㎡ [104.6] 100 100 [100.0] 100 [ 93.9] [104.0] 100 125,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    120,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内各所で大型物流施設の開発が活発。工業 地は物流施設適地のほか工場適地も需要は堅 調で、地価は上昇基調が際立っている。 地域要因に大きな変化は見られないが、市内 全般に工場地の需要は堅調で、地価は上昇傾 向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.2 ％  ％