別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 尼崎 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尼崎 9-2 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　金　甲烈   TEL.

鑑定評価額 128,000,000 円  １㎡当たりの価格 113,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 96,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尼崎市久々知３丁目３９５番 ｢久々知３－２４－３５｣ ②地積 　(㎡) 1,130   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:7 工場 中規模工場が多い内 陸型の工業地域 西5.4m市道 水道、ガス、下水 尼崎 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  90.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．４ｍ市道 交通 施設 尼崎駅北西方 1.3km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模工場が建ち並ぶ内陸型工業地であり、当面は現状のまま推移すると予測する。内陸型工業地については、 需要が供給を超過する状況であり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    113,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪神間の工業地全域にわたり、その内の尼崎市及び隣接市の内陸部が中心となる。需要者は、市内の中 小工場の事業者が中心となるが、工業地の需給状況は逼迫しており、全国規模の大手事業者も想定される。関西一帯の 工業地地価は上昇傾向にあり、尼崎市内においても業務利便性の高い工業地は希少性があり、地価の上昇傾向は強い。 工業地の取引は個別性が強く、需要の中心帯価格の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模工場が建ち並ぶ工業地域で、自用の倉庫及び工場により構成されており、賃貸市場が未成熟であるた め、収益価格の適用を断念した。一方、比準価格の算定にあたっては、阪神間の工業地の事例を豊富に収集し、信頼性 の高い事例を採用し得た。よって本件では、比準価格を標準とし、収益価格を関連付けて、周辺の地価動向にも留意の 上、鑑定評価額を上記のように決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    108,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 工業地は関西一帯で需要超過の状態が続く。 尼崎エリアにおいては、特に物流用地への需 要が顕著であり、大規模物流施設の建設ラッ シュが続く。 大きな変動は無く、内陸型工業地に対する需 要は依然高く、地価は上昇傾向にある。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.6 ％  ％