鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

尼崎 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０３２０４Ｙ -70	尼崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	北28m国道、中間画地		商業 (100,600)
b	０６２０５国 -38	尼崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	南28m国道、北8m、二方路		近商 (100,300)
c	０７２０４Ｙ -76	尼崎市		更地	（　）	ほぼ整形	東20m県道、北3.7m、角地		準住居 (70,200)
d	０８２０４Ｙ -38	尼崎市		更地	（　）	台形	南西20m県道、中間画地		準工 (70,200)
e	０６２０５国 -23	尼崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	西30m県道、東5.6m、二方路		工業 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 483,753	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	486,656	100 [ 100.8]	482,794	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	483,000
b	(　 ) 309,474	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	298,166	100 [ 72.6]	410,697		411,000
c	(　 ) 302,491	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	297,205	100 [ 71.6]	415,091		415,000
d	(　 ) 279,102	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	296,729	100 [ 70.9]	418,518		419,000
e	(　 ) 295,584	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	285,068	100 [ 70.9]	402,071		402,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 412,000 円／㎡]

尼崎 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	69,849,132	14,643,416	55,205,716	48,812,500	6,393,216	（　0.9360） 5,984,050	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	149,601,250 円　　　　（　 282,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

尼崎 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	332.50	ＲＣ10	3,005.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	530 ㎡	22.5 m x 23.8 m	前面道路：国道　 33.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ＲＣ造１０階建の店舗兼共同住宅（１Ｆ：駐車場・駐輪場、２Ｆ：店舗、３Ｆ～：共同住宅を想定）

⑦有効率　 74.0 ％
の理由

周辺類似建物の有効率を参考に査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	駐車場	332.50

2～ 2	店舗	332.50	91.0	302.50	4,240	1,282,600	4.0	5,130,400
							4.0	5,130,400
3～10	住宅	292.50	82.1	240.00	2,230	535,200	1.0	535,200
							2.0	1,070,400
～

～

計		3,005.00	74.0	2,222.50		5,564,200		9,412,000
								13,693,600

⑨年額支払賃料	5,564,200 円　×　12ヶ月　＝　 66,770,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,222.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 16 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,840,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	66,770,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 3,840,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 3,530,520 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	67,079,880 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,412,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 89,414 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 13,693,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 2,679,838 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	69,849,132 円　　　　（　 131,791 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０５２０５賃　　　　-10	2,517 ( 2,465)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,397	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,308 円/㎡　月額支払賃料（　 2,230 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０７２０５賃　　　　-2	2,018 ( 1,968)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 94.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,215
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

尼崎 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,124,000 円	781,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	2,824,416 円	70,610,400　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 494,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,638,500 円	781,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	781,000 円	781,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	781,000 円	781,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 14,643,416 円　（　　　　　　 27,629 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9360

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	781,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 3,005.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0625	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0453 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	48,812,500 円（　　　　　 92,099 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	69,849,132 円
②総費用	14,643,416 円
③純収益　①－②	55,205,716 円
④建物等に帰属する純収益	48,812,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,393,216 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,984,050 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,291 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 149,601,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 282,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
尼崎 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

尼崎 5-3

兵庫県

兵庫第２

氏名

不動産鑑定士　長谷川　大輔

TEL.

鑑定評価額

212,000,000 円

１㎡当たりの価格

400,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月15日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	320,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	尼崎市昭和通４丁目１３１番４外				②地積　(㎡)	530 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	1:1	店舗、事務所兼共同住宅ＲＣ10	中高層事務所ビル、共同住宅が建ち並ぶ商業地域	北33m国道	水道、ガス、下水	阪神尼崎 420m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 23.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３３ｍ国道

交通

施設

阪神尼崎駅北西方

420m

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

中高層事務所ビル、共同住宅が建ち並ぶ商業地域で、今後とも現況の商環境を維持すると予測。国道沿いの高容
積率で商業立地が良く、供給が少ない中で需要があり、地価水準は若干の強含みで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 412,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 285,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、尼崎市を中心とした阪神間の商業地域が圏域である。需要者の中心は、中小事業者や投資家等と認めら
れる。国道沿いの比較的高度利用の進展した地域にあり、事業物件又は収益物件として需要が認められる反面、ビルが
建ち並ぶため供給は少なく、地価推移は若干の上昇傾向となっている。市場の中心価格帯は規模により様々であり、需
要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中高層事務所ビル、共同住宅が建ち並ぶ商業地域で、広域的に代替性のある商業地域の事例を収集し比準価格を求めた
。近隣地域内は自用の店舗のほか賃貸物件も見られるが、土地価格に見合った賃料水準が形成されていないため、収益
価格は低く試算された。よって、実証性に優れた比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、周辺標準地との均衡を考
慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    395,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

尼崎市は、工業都市、また大阪・神戸のベッ
ドタウンとして発展してきたが、近年は人口
微減傾向にある。

地域要因に特段の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

尼崎 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＭＨ３０５国 -3	神戸市兵庫区		建付地	（　）	ほぼ整形	北西50m国道、中間画地		近商 (100,400)
b	０６２０５国 -38	尼崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	南28m国道、北8m、二方路		近商 (100,300)
c	ＨＫ３０５Ｙ -40	神戸市中央区		建付地	（　）	長方形	北西18m市道、中間画地		２住居 (70,200)
d	０３２０５国 -40	尼崎市		建付地	（　）	不整形	西16.8m市道、北6.7m、二方路		商業 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 392,901	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	399,187	100 [ 95.4]	418,435	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	418,000
b	(　 ) 309,474	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	298,166	100 [ 72.6]	410,697		411,000
c	(　 ) 365,101	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	372,038	100 [ 89.3]	416,616		417,000
d	(　 ) 309,406	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	308,793	100 [ 75.7]	407,917		408,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +17.0
c	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -22.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 412,000 円／㎡]

尼崎 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	71,189,514	14,930,659	56,258,855	49,812,500	6,446,355	（　0.9360） 6,033,788	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	150,844,700 円　　　　（　 285,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

尼崎 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	332.50	ＲＣ10	3,005.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	530 ㎡	22.5 m x 23.8 m	前面道路：国道　 33.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ＲＣ造で、１階駐車場・駐輪場、２階店舗、３階～１０階共同住宅を想定。

⑦有効率　 74.0 ％
の理由

周辺類似建物の有効率を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	駐車場	332.50

2～ 2	店舗	332.50	91.0	302.50	4,100	1,240,250	4.0	4,961,000
							4.0	4,961,000
3～10	住宅	292.50	82.1	240.00	2,312	554,880	1.0	554,880
							2.0	1,109,760
～

～

計		3,005.00	74.0	2,222.50		5,679,290		9,400,040
								13,839,080

⑨年額支払賃料	5,679,290 円　×　12ヶ月　＝　 68,151,480 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,222.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 16 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,840,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	68,151,480 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 3,840,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 3,599,574 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	68,391,906 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,400,040 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 89,300 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 13,839,080 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 2,708,308 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	71,189,514 円　　　　（　 134,320 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０５２０５賃　　　　-10	2,517 ( 2,465)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,397	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,393 円/㎡　月額支払賃料（　 2,312 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０７２０５賃　　　　-2	2,018 ( 1,968)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 92.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,389
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

尼崎 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,188,000 円	797,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	2,879,659 円	71,991,480　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 494,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,774,500 円	797,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	797,000 円	797,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	797,000 円	797,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 14,930,659 円　（　　　　　　 28,171 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9360

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	797,000,000 円	設計監理料率　 255,000 円／㎡　×　 3,005.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0625	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0453 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	49,812,500 円（　　　　　 93,986 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	71,189,514 円
②総費用	14,930,659 円
③純収益　①－②	56,258,855 円
④建物等に帰属する純収益	49,812,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,446,355 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,033,788 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,385 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 150,844,700 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 285,000 円／㎡）