鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

尼崎 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１２０５国 -34	尼崎市		更地	（　）	ほぼ整形	東19.5m県道、北西4m、角地		準工 (80,200)
b	０７２０５国 -37	尼崎市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南16m市道、東6m、角地		近商 (100,300)
c	１５２０５国 -28	尼崎市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南15m市道、東7m、角地		近商 (100,300)
d	０２２０５国 -7	尼崎市		更地	（　）	ほぼ整形	西18m市道、南50m、角地		近商地区計画等 (100,300)
e	０３２０５国 -36	尼崎市		建付地	（　）	長方形	南5.9m市道、北5m、二方路		商業 (90,354)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 231,992	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	226,586	100 [ 89.8]	252,323	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	260,000
b	(　 ) 213,434	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.4]	242,890	100 [ 94.3]	257,572		265,000
c	(　 ) 251,931	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	243,210	100 [ 94.8]	256,551		264,000
d	(　 ) 264,942	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 98.8]	270,573	100 [ 106.1]	255,017		263,000
e	(　 ) 282,127	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	275,074	100 [ 108.1]	254,463		262,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +13.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -11.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +16.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +17.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +24.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 263,000 円／㎡]

尼崎 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,076,794	3,036,522	10,040,272	9,314,800	725,472	（　0.9332） 677,010	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	16,512,439 円　　　　（　 167,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

尼崎 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅	85.00	ＲＣ7	590.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	99 ㎡	8.0 m x 13.0 m	前面道路：市道　 14.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ：店舗（区分貸し）、２～３Ｆ：事務所（区分貸し）、４～７Ｆ：共同住宅（平均専用面積約３６㎡）

⑦有効率　 83.6 ％
の理由

周辺の類似不動産の有効率等を参考に査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	80.00	75.0	60.00	3,202	192,120	4.0	768,480
							4.0	768,480
2～ 3	事務所	85.00	85.0	72.25	2,300	166,175	3.0	498,525
							3.0	498,525
4～ 7	住宅	85.00	85.0	72.25	2,100	151,725	1.0	151,725
							2.0	303,450
～

～

計		590.00	83.6	493.50		1,131,370		2,372,430
								2,979,330

⑨年額支払賃料	1,131,370 円　×　12ヶ月　＝　 13,576,440 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 493.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,576,440 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,086,115 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,490,325 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,372,430 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,826 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,979,330 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 564,643 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,076,794 円　　　　（　 132,089 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０７２０５賃　　　　-9	2,568 ( 2,479)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 65.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	3,435	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,433 円/㎡　月額支払賃料（　 3,202 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０８２０５賃　　　　-7	3,557 ( 3,333)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	100 [144.0]	100 [100.0]	3,431
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

尼崎 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	730,000 円	146,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	678,822 円	13,576,440　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 94,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,241,000 円	146,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	146,000 円	146,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	146,000 円	146,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,036,522 円　（　　　　　　 30,672 円／㎡）　　（経費率　　 23.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9332

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	146,000,000 円	設計監理料率　 238,000 円／㎡　×　 590.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0638	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,314,800 円（　　　　　 94,089 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,076,794 円
②総費用	3,036,522 円
③純収益　①－②	10,040,272 円
④建物等に帰属する純収益	9,314,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	725,472 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	677,010 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,838 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,512,439 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 167,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
尼崎 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

尼崎 5-1

兵庫県

兵庫第２

氏名

不動産鑑定士　富山　有治

TEL.

鑑定評価額

25,300,000 円

１㎡当たりの価格

256,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	190,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	尼崎市宮内町２丁目３９番４				②地積　(㎡)	112 ( 13)	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,600)
	1:1.5	医院兼住宅ＲＣ3	中低層の小売店舗、医院等が建ち並ぶ商業地域	東14m市道、南側道	水道、ガス、下水	出屋敷 230m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中低層の店舗・事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１４ｍ市道

交通

施設

出屋敷駅北東方

230m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

中低層の小売店舗等が建ち並ぶ商業地域であり、当該地域に影響を及ぼすような特段の要因は見られず、今後も
現況を維持しつつ推移するものと判断される。地価は上昇傾向である。

(3)最有効使用の判定

高層の店舗・事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 264,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 166,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は尼崎市及び隣接市の近隣商業地域を中心とする商業地一帯である。需要者は阪神間において店舗等を営む
個人事業者、地元法人等が中心である。対象標準地周辺では、店舗等の閉鎖が見られるなど衰退傾向にあったが、幾分
持ち直しつつある。店舗用途の不動産は、個別的要因や取引される画地規模によってバラつきがあるため、需要の中心
となる価格帯を把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺には貸店舗等の収益物件も見られるが、市場においては自用目的の取引が中心である。比準価格は、同一需給圏内
の価格牽連性を有する取引事例から試算されており、実証的な価格として信頼性が高い。一方で、収益性から意思決定
する需要者が中心とまでは至っていないため、収益価格は低位に試算された。本件では、信頼性の高い比準価格を重視
し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　尼崎 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 436,000 円／㎡

[102.8]
100

100
[100.0]

100
[180.6]

[103.0]
100

256,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    250,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気はウィズコロナの下で、持ち直していく
ことが期待される。尼崎の地価は、エリア、
用途によって、ベクトルが異なる傾向にある
。

集客力に影響を与える商業施設等の進出もな
く、地域要因に大きな変動はないが、駅近の
好立地にあることから、地価は上昇傾向であ
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +90.0
行政　　　　　　 -12.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

尼崎 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０７２０５国 -29	尼崎市		更地	（　）	ほぼ整形	南西8m市道、中間画地		１中専 (70,200)
b	０３２０５国 -36	尼崎市		建付地	（　）	長方形	南5.9m市道、北5m、二方路		商業 (90,354)
c	０２２０５国 -7	尼崎市		更地	（　）	ほぼ整形	西18m市道、南50m、角地		近商地区計画等 (100,300)
d	１５２０５国 -28	尼崎市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南15m市道、東7m、角地		近商 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 249,139	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	250,385	100 [ 98.0]	255,495	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	263,000
b	(　 ) 282,127	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	275,074	100 [ 107.2]	256,599		264,000
c	(　 ) 264,942	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 98.8]	270,573	100 [ 105.2]	257,199		265,000
d	(　 ) 251,931	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	243,210	100 [ 94.8]	256,551		264,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +22.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +23.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +16.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +16.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 264,000 円／㎡]

尼崎 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,984,532	2,778,362	9,206,170	8,485,400	720,770	（　0.9332） 672,623	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	16,405,439 円　　　　（　 166,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

尼崎 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅	85.00	ＲＣ7	590.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	99 ㎡	8.0 m x 13.0 m	前面道路：市道　 14.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗（区分貸し）、２～３Ｆ事務所（区分貸し）４～７Ｆ共同住宅（約３６㎡／戸）

⑦有効率　 83.6 ％
の理由

周辺の類似不動産の有効率等を参考に査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	80.00	75.0	60.00	3,049	182,940	4.0	731,760
							4.0	731,760
2～ 3	事務所	85.00	85.0	72.25	1,990	143,778	3.0	431,334
							3.0	431,334
4～ 7	住宅	85.00	85.0	72.25	1,960	141,610	1.0	141,610
							2.0	283,220
～

～

計		590.00	83.6	493.50		1,036,936		2,160,868
								2,727,308

⑨年額支払賃料	1,036,936 円　×　12ヶ月　＝　 12,443,232 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 493.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,443,232 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 995,459 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,447,773 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,160,868 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,880 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,727,308 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 516,879 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,984,532 円　　　　（　 121,056 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０５２０５賃　　　　-3	3,179 ( 2,750)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,028	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,268 円/㎡　月額支払賃料（　 3,049 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０７２０５賃　　　　-5	3,199 ( 3,040)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [114.0]	100 [100.0]	3,508
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

尼崎 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	665,000 円	133,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	622,162 円	12,443,232　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 94,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,130,500 円	133,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	133,000 円	133,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	133,000 円	133,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,778,362 円　（　　　　　　 28,064 円／㎡）　　（経費率　　 23.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9332

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	133,000,000 円	設計監理料率　 217,000 円／㎡　×　 590.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0638	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,485,400 円（　　　　　 85,711 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,984,532 円
②総費用	2,778,362 円
③純収益　①－②	9,206,170 円
④建物等に帰属する純収益	8,485,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	720,770 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	672,623 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,794 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,405,439 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 166,000 円／㎡）