別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 尼崎 -49　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尼崎 -49 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　山本　考一   TEL.

鑑定評価額 23,000,000 円  １㎡当たりの価格 167,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尼崎市西本町北通５丁目１７０番外 ②地積 　(㎡) 138   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中にアパ ート等も見られる住 宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 阪神尼崎 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、　６ ｍ市道 交通 施設 阪神尼崎駅南西方 750m 法令 規制 ２住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅の中にアパート等も見られる旧来からの住宅地域であり、当面の間、現状のまま推移するものと 思われる。地価は横ばい乃至やや上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    167,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪神沿線を中心とする住宅地域で、概ね尼崎市南部の圏域である。需要者の中心は地縁を有する市内居 住者が大半であり、他市からの流入は少ない。古い住宅の密集した住宅地域で居住環境が劣り選好性は弱いが、最寄駅 から徒歩圏で利便性は良好であり、一定の需要は認められる。地価は横ばい乃至やや強含みで推移している。土地は小 規模なもので１５００万円～２０００万円程度、新築戸建住宅では４０００万円前後が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸アパート等も周辺に散見されるが、自用目的での取引が中心であり、収益性よりも居住の快適性が重視される。ま た対象標準地は画地規模が小さいことから、経済合理的な賃貸住宅建築の想定は困難であるため、収益還元法の適用は 断念した。したがって、信頼性・規範性の認められる取引事例より求めた比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも 留意したうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尼崎 -31                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    188,000 円／㎡ [100.5] 100 100 [103.0] 100 [110.4] [101.0] 100 168,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    166,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 尼崎市の人口は若干の減少程度で推移してい る。地価は居住環境・利便性の良好な地域で 上昇し、全体的に回復傾向にある。 小規模住宅が密集する既成住宅地域であり、 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％