別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 尼崎 -45　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尼崎 -45 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　山本　考一   TEL.

鑑定評価額 38,600,000 円  １㎡当たりの価格 259,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 205,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尼崎市南武庫之荘３丁目２０２番２ ｢南武庫之荘３－１８－１１｣ ②地積 　(㎡) 149   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかマン ション等が見られる 住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 武庫之荘 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 武庫之荘駅南方 700m 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅のほか共同住宅等が建ち並ぶ、居住環境・利便性とも良好な人気の高い住宅地域であり、当面、現状の まま推移するものと思われる。地価は上昇傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    259,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪急神戸本線の住宅地域で、概ね尼崎市北部の圏域である。需要者は二次取得者層が中心で、尼崎市内 居住者のみならず他市からの転入者も見られる。居住環境・利便性に優れた住宅地域であり、堅調な需要により地価は 上昇傾向で推移している。中心となる価格帯の把握は困難であるが、土地は対象標準地と同程度の規模で３５００万円 ～４０００万円程度、細分化された建売分譲で５０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸マンション等の収益物件も周辺に見られるが、自用目的での取引が中心である。また対象標準地は画地規模が小さ いことから経済合理的な賃貸住宅の建築は困難であるため、収益還元法の適用は断念した。よって、信頼性・規範性の 認められる取引事例より求めた比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意したうえで、鑑定評価額を上記のとお り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尼崎 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    266,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [103.0] 100 [104.8] [103.0] 100 259,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    255,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 尼崎市の人口は若干の減少程度で推移してい る。地価は居住環境・利便性の良好な地域で 上昇し、全体的に回復傾向にある。 利便性・居住環境の良好な駅徒歩圏の住宅地 域である。地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％