別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 尼崎 -43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尼崎 -43 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　富山　有治   TEL.

鑑定評価額 40,600,000 円  １㎡当たりの価格 252,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 200,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尼崎市東園田町９丁目６番２ ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、マンショ ン等が混在する住宅 地域 北東5m市道 水道、ガス、下水 園田 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　５ ｍ市道 交通 施設 園田駅南東方 250m 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 阪急園田駅南東側駅近に位置する一般住宅に共同住宅も見られる住環境良好な住宅地域。地域要因の変動は特に なく、今後も現状のまま推移し、地価は、上昇傾向である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    252,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は尼崎市北部の比較的住環境良好な住宅地域である。主たる需要者は尼崎市北部圏域に地縁性を有する者を 中心に、隣接市等からの流入も考えられる。最寄駅に近い住環境良好な住宅地域で、大阪へのアクセスも良好であり、 他の優良住宅地と比較して値ごろ感も有るが、地価は上昇傾向。中心となる価格帯は３０坪程度の土地で２，５００万 円程度、新築建売住宅は４，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地周辺では賃貸住宅は見られるも、自用の戸建住宅が取引の中心の地域であって、対象地地積も、経済合理的な賃 貸住宅の建築には不十分であり、本件では収益還元法の適用を断念した。比準価格は同一需給圏の類似地域に位置する 規範性の高い事例により求められており、市場の実態を反映した実証的かつ説得力のある価格である。従って、比準価 格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尼崎 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    208,000 円／㎡ [101.4] 100 100 [100.0] 100 [ 83.7] [100.0] 100 252,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    248,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気はウィズコロナの下で、持ち直していく ことが期待される。尼崎の地価は、エリア、 用途によって、ベクトルが異なる傾向にある 。 地域要因の大きな変動はないが、駅接近性や 良好な居住環境から底堅い需要が認められ、 地価水準は上昇傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％