別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 尼崎 -42　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尼崎 -42 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　米虫　淳子   TEL.

鑑定評価額 15,800,000 円  １㎡当たりの価格 168,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尼崎市浜田町５丁目３９番７ ②地積 　(㎡) 94   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (80,200) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ既成住宅地 域 東6m市道、背面道 水道、ガス、下水 立花 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 立花駅南方 1.5km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の一般住宅が見られる住宅地域である。地域要因については特筆すべき事項は見られず、今後も現状維 持で推移すると判断される。駅接近性はやや劣るが、手頃な総額感から、地価は微増傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    168,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ東海道本線及び阪神本線沿線に広がる市内中南部の住宅地域である。需要者は、地縁的選好性を有 する市内居住者が中心である。最寄駅からやや距離を有するため、相対的な選好性は強くないが、手頃な総額感から持 ち家志向の強い一次取得者層を中心に一定の底堅い需要が認められる。需要の中心となる価格帯については、対象標準 地と同規模の土地で１，５００万円前後、新築建売住宅で３，０００万円台半ば程度までである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、賃貸マンション等の収益不動産はあまり見受けられない。自 用目的での戸建住宅取引が中心となり、取引の指標は収益性よりも居住快適性等が重視される傾向にある。さらに対象 標準地は画地規模が小さく、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難であるため、収益還元法の適用は断念した。以上より 、現実の不動産取引市場を反映した比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尼崎 -31                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    188,000 円／㎡ [100.5] 100 100 [103.0] 100 [112.3] [103.0] 100 168,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    167,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は微減傾向。地価は総じて堅調、需 要の強い武庫之荘・塚口エリアは上昇基調。 建築費高騰で総額感重視の細分化した建売住 宅販売が増加。 地域要因に大きな変化は認められない。駅接 近性が劣り、選好性は強くないが、手頃な総 額感から底堅い需要が認められる。地価は横 ばい～微増傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％