別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 尼崎 -37　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尼崎 -37 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　森本　光弘   TEL.

鑑定評価額 45,600,000 円  １㎡当たりの価格 302,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 235,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尼崎市南塚口町１丁目２２１番８ ｢南塚口町１－１７－３｣ ②地積 　(㎡) 151   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,180) 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅のほかマン ション等が見られる 住宅地域 北4.5m市道 水道、ガス、下水 阪急塚口 480m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 阪急塚口駅南西方 480m 法令 規制 １中専 (70,180) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中規模戸建住宅を主体にマンション等も見られる住宅地域で、良好な住環境を維持している。宅地需要は多く、 地価は引き続き上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    302,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪急神戸本線沿線で尼崎市北部を中心とした環境良好な住宅地域。需要者は市内の二次取得者層が多いが 、市外からの転入も認められる。最寄駅に近い利便性良好な住宅地として需要は多く、駅前再開発で阪急塚口駅周辺の 人気はさらに高まっており、地価は上昇している。需要の中心となる価格帯は標準地程度の規模の土地で４，５００万 円前後、建売住宅は規模を抑えて総額は４，０００万円～５，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には賃貸マンション等も見られるが、収益目的での取引は少ない。対象標準地は地積が小さく、経済合理性に見合 った賃貸住宅の建設が困難であるため収益還元法の適用は断念した。居住の快適性が重視される優良住宅地域であり、 周辺の過去の取引実績をもとに価格形成される地域である。よって、比準価格を標準とし、代表標準地価格との均衡に も留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尼崎 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    266,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [103.0] 100 [ 87.3] [100.0] 100 301,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    295,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内外の経済下振れリスク要因が多い中、阪 神間の不動産市場は比較的堅調で、市内住宅 地価格も横ばいから上昇基調で推移している 。 阪急塚口駅前再開発等の影響もあり需要は多 く、地価は上昇している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.4 ％  ％