別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 尼崎 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尼崎 -35 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　富山　有治   TEL.

鑑定評価額 35,300,000 円  １㎡当たりの価格 183,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尼崎市長洲中通３丁目１８７番 ｢長洲中通３－１３－２｣ ②地積 　(㎡) 193   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ3 一般住宅の中に大規 模住宅が見られる住 宅地域 北8m市道 水道、ガス、下水 大物 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    10 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、　８ ｍ市道 交通 施設 大物駅北東方 1.0km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を主とする住宅地域であり、今後ともほぼ現状のまま推移するものと予測する。国道２号以北に存し、 一定の需要が見られることから、地価水準は微増傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    183,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ東海道本線及び阪神本線沿線を中心とする概ね尼崎市中南部の圏域である。需要者の中心は、同一 需給圏内の居住者がほとんどを占める。所得環境の改善が実感できないこと等から、低価格志向は続いている。尼崎市 中南部では総額の値頃感のある物件に対する需要が中心となっていることから、土地の細分化も進んでいる。土地は３ ０坪程度で１５００～２０００万円、新築建売住宅で３０００万円台前半の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域等において信頼性の高い取引事例を収集しえた。一方、当該標準地は画地規模等から経済合理 的な経営が可能となる賃貸住宅を建築することが困難であるため収益還元法の適用を断念した。快適性を重視する住宅 地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる ので、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地との均衡も得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尼崎 -31                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    188,000 円／㎡ [100.5] 100 100 [103.0] 100 [100.0] [100.0] 100 183,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    182,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気はウィズコロナの下で、持ち直していく ことが期待される。尼崎の地価は、エリア、 用途によって、ベクトルが異なる傾向にある 。 利便性や居住環境等に目立った優位性はない が、国道２号以北の住宅地域であり、一定の 需要が見られることから、地価は微増傾向で 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％