別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 尼崎 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尼崎 -34 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　松本　年弘   TEL.

鑑定評価額 17,700,000 円  １㎡当たりの価格 195,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 155,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尼崎市上ノ島町１丁目１２１番 ｢上ノ島町１－６－１６｣ ②地積 　(㎡) 109   (         18)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南4m私道 水道、ガス、下水 武庫之荘 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北４ｍ私 道 交通 施設 武庫之荘駅南東方 800m 法令 規制 １中専 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も現況の住環境を維持するものと思われる。道路幅員が狭く、 街路条件等はやや劣るが、最寄駅まで徒歩圏で生活利便性は概ね良好である。地価は上昇傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    195,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、尼崎市北西部の阪急神戸本線及びＪＲ東海道本線沿線の住宅地域である。需要者の中心は、市内居住者 及び地元地縁者である。対象標準地周辺は、道路幅員が狭い等街路条件がやや劣る小規模住宅が密集した住宅地域であ るが、市内では比較的選好性の高い武庫之荘駅徒歩圏に位置しており、地価は上昇傾向で推移している。土地は対象標 準地と同程度のもので２，０００万円前後、新築の戸建住宅で３，５００～４，０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の類似地域に位置する規範性の高い事例により求められており、市場の実態を反映した実証的 かつ説得力のある価格である。自用目的での取引が中心の住宅地域であり、かつ敷地規模も小さいため経済合理的な賃 貸経営が可能となる建物の建設が困難と判断し、収益還元法の適用を行わなかった。従って、規範性の高い比準価格を 標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尼崎 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    266,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [103.0] 100 [139.4] [103.0] 100 194,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    193,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気はウィズコロナの下で回復傾向が見られ るなか、尼崎市の不動産市場への影響は軽微 で住宅地需要は概ね堅調である。 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、最寄 駅から徒歩圏の比較的選好性の高い武庫之荘 駅周辺エリアにあり、地価は上昇傾向である 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +34.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％