別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 尼崎 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尼崎 -33 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　大輔   TEL.

鑑定評価額 11,700,000 円  １㎡当たりの価格 165,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月15日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尼崎市西本町１丁目２８番２ ②地積 　(㎡) 71   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模の一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 西5.8m市道 水道、ガス、下水 阪神尼崎 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    15 ｍ、南    15 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．８ ｍ市道 交通 施設 阪神尼崎駅南方 450m 法令 規制 ２住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 今後も現在の住環境のまま推移するものと予測する。南方近接に高速道路が通過している等の影響は認められる が、比較的利便性の高いエリアにあるため、地価は横ばい～やや上昇で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    165,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は尼崎市内の阪神本線沿線の中小規模一般住宅地域である。需要者は主に同市賃貸住宅居住者等の一次取得 者が中心である。近隣地域は、住環境がやや劣るものの、駅から徒歩圏内にあり、地価は横ばい～やや上昇の様相であ る。土地のみでの取引は限られており相場を見出すことは困難であるが、新築建売であれば３０００万円台が需要の中 心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は既成市街地内に存し、その画地条件では賃貸共同住宅の想定は困難であるため、収益還元法を適用するこ とができず、比準価格のみの試算となった。但し、近隣地域の土地価格形成は自用の戸建住宅の市場取引に基づいてお り、比準価格は当該土地価格形成と整合性がある。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格に基づいて鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尼崎 -26                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    155,000 円／㎡ [101.3] 100 100 [103.0] 100 [ 92.7] [100.0] 100 164,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    163,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 尼崎市は、工業都市、また大阪・神戸のベッ ドタウンとして発展してきたが、近年は人口 微減傾向にある。 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％