別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 尼崎 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尼崎 -32 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　松本　年弘   TEL.

鑑定評価額 13,800,000 円  １㎡当たりの価格 164,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尼崎市元浜町２丁目６５番５ ②地積 　(㎡) 84   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が密 集する既成住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 武庫川 620m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        85 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北６ｍ市 道 交通 施設 武庫川駅南東方 620m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が密集する既成住宅地域であり、今後も現況の住環境を維持するものと思われる。やや雑然とし た街並みで選好性の劣る地域だが、最寄駅まで比較的近く、地価は横ばい乃至微増傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    164,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね尼崎市南部の阪神本線沿線の住宅地域である。需要者の中心は、市内居住者や地元地縁者で他市か らの転入は少ない。小規模一般住宅が密集するやや雑然とした街並みで住環境及び選好性に劣る地域だが、最寄駅まで 徒歩圏内に位置することから一定の需要が認められる。土地は対象標準地と同程度のもので１，５００万円前後、新築 建売住宅は３，０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の類似地域に位置する規範性の高い事例により求められており、市場の実態を反映した実証的 かつ説得力のある価格である。自用目的での取引が中心の住宅地域であり、かつ敷地規模も小さいため経済合理的な賃 貸経営が可能となる建物の建設が困難と判断し、収益還元法の適用を行わなかった。従って、規範性の高い比準価格を 標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尼崎 -26                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    155,000 円／㎡ [101.3] 100 100 [103.0] 100 [ 95.9] [103.0] 100 164,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    164,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気はウィズコロナの下で回復傾向が見られ るなか、尼崎市の不動産市場への影響は軽微 で住宅地需要は概ね堅調である。 小規模一般住宅が密集するやや雑然とした既 成住宅地域で、住環境及び選好性はやや劣る が、最寄駅から徒歩圏で地価は横ばい～微増 傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％