別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 尼崎 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尼崎 -29 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　土田　正顕   TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 184,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 155,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尼崎市浜２丁目３４４番 ｢浜２－１８－１４｣ ②地積 　(㎡) 57   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ3 小規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南5.5m市道 水道、ガス、下水 尼崎 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        60 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、５． ５ｍ市道 交通 施設 尼崎駅北東方 900m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 小規模住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、地域要因に変化はなく当面は現況通り推移するものと思料される。地価 動向は、新型コロナウイルス感染症の影響もほとんどなく、当面微増で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    184,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は尼崎市内で、特にＪＲ尼崎駅を中心としたＪＲ沿線を最寄り駅とする住宅地域である。需要者の中心は同 一需給圏内の類似地域の居住者で、ＪＲ尼崎駅周辺の開発により利便性は向上しているものの、小規模な住宅が建ち並 ぶ既成住宅地域で、圏域外からの流入は比較的少ない地域である。取引は相対的に少なく、需給バランスから地価は微 増程度の傾向にある。需要の中心価格帯は敷地規模が６０㎡程度の場合で土地建物総額２千万円台後半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は小規模戸建住宅を中心とした住宅地域で自用目的での取引が中心である。周辺部では共同住宅も存するが、 標準地は小規模画地であり、経済合理的な経営が可能な賃貸住宅を建築することが困難であるため収益還元法の適用を 断念した。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域等の取引事例等から試算しており、市場の実態を反映した価格と して規範性が高い。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格により鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尼崎 -26                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    155,000 円／㎡ [101.3] 100 100 [103.0] 100 [ 85.1] [103.0] 100 185,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    183,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 尼崎市における住宅地の取引価格は、一部の 地域を除き、概ね微増傾向である。 地域要因に特別な変動は認められず、新型コ ロナウイルス感染症の影響もほとんどなく、 地価は微増程度で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％