別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 尼崎 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尼崎 -26 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　米虫　淳子   TEL.

鑑定評価額 17,300,000 円  １㎡当たりの価格 157,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尼崎市大庄川田町２８番１ ②地積 　(㎡) 110   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 住宅、アパート、事 業所等の混在する住 宅地域 南8m市道 水道、ガス、下水 尼崎センタープール前 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、８ｍ 市道 交通 施設 尼崎センタープール前 駅北方 1.2km 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、アパート、事業所等の混在する住宅地域である。周辺で商業施設等の出店が見られ、生活利便性が向 上している。住宅地の選好性は強くないが、利便性の向上で、今後の動向が期待される。地価は堅調である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    157,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪神本線沿線に広がる尼崎市南部の住宅地域である。需要者は、地縁的選好性を有する市内居住者が中 心である。最寄駅からやや距離を有し、住宅地としての選好性は強くないが、近隣で大型商業施設の出店等が見られ、 生活利便性が向上しつつある。標準地と同程度の土地で１，５００万円～２，０００万円前後、新築建売住宅で３，０ ００万円台半ば程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には共同住宅等も見られるが、画地規模が小さく経済合理的な賃貸経営可能な建物建築は困難である。また、当該 地域は自己利用目的の取引が中心であるため、収益還元法は非適用とした。一方、比準価格は、価格牽連性を有する実 際の不動産取引から算出されており、居住の快適性を重視する当該地域では、説得力が高い手法である。以上より、比 準価格を標準に、周辺標準地との均衡を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    155,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　尼崎（県） -9              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    156,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は微減傾向。地価は総じて堅調、需 要の強い武庫之荘・塚口エリアは上昇基調。 建築費高騰で総額感重視の細分化した建売住 宅販売が増加。 選好性は強くないが、近隣で大型商業施設の 出店が続き生活利便性が向上している。周辺 環境の変化により、地価は横ばい～上昇へ転 じている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％ +0.6 ％