別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 尼崎 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尼崎 -24 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　富山　有治   TEL.

鑑定評価額 33,600,000 円  １㎡当たりの価格 199,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 155,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尼崎市若王寺２丁目２１１番 ｢若王寺２－２３－１１｣ ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかマン ション等が見られる 住宅地域 南8m市道 水道、ガス、下水 園田 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　８ ｍ市道 交通 施設 園田駅南西方 1.5km 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅にマンション等も混在する住宅地域で、地域要因に大きな変動はなく、当面は現状を維持するものと予 測する。需給は比較的安定しており、地価は上昇している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    199,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪急神戸本線沿線、ＪＲ福知山線、東海道本線沿線を中心とした尼崎市北東部の住宅地域全般と判定し た。需要者の中心は、市内在住で市内の事業所や大阪方面へ通勤する勤労者が大半を占めている。周辺の大学跡地にお いては、戸建分譲地になっている。市場の中心価格帯は、画地規模により総額にばらつきがあるが、標準地と同程度で 、土地３，０００万円から３，５００万円、細分化された建売住宅は４，０００万円台が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産の存する地域は、共同住宅等も見受けられるが、自用目的の取引が中心となっている。本件では、画地規模 が小さく、経済合理性のある賃貸住宅の経営が困難なため、収益還元法は適用しなかった。比準価格は、不動産の市場 性に着目した実証的な価格であり、居住の快適性を重視する住宅地においては、説得力が高い。したがって、比準価格 を標準とし、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尼崎 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    208,000 円／㎡ [101.4] 100 100 [100.0] 100 [108.8] [103.0] 100 200,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    197,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気はウィズコロナの下で、持ち直していく ことが期待される。尼崎の地価は、エリア、 用途によって、ベクトルが異なる傾向にある 。 一般住宅のほかマンション等が見られる住宅 地域である。需給は比較的安定しており、地 価は上昇している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％