別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 尼崎 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尼崎 -19 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　谷詰　岳史   TEL.

鑑定評価額 14,100,000 円  １㎡当たりの価格 168,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尼崎市潮江３丁目１４９番 ｢潮江３－６－８｣ ②地積 　(㎡) 102   (         18)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 地区計画等 (70,180) 1:1.5 住宅 Ｓ3 小規模一般住宅が密 集する既成住宅地域 北4.5m私道 水道、ガス、下水 尼崎 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    15 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　４ ．５ｍ私道 交通 施設 尼崎駅北方 850m 法令 規制 １住居 (70,180) 準防  地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅を中心とする住宅地域であり、今後も現状維持で推移すると予測する。地価については、若干の 上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    168,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、尼崎市中部を中心とするＪＲ東海道本線及び福知山線沿線徒歩圏の住宅地域。需要者は地縁性を有する 阪神間の通勤層が中心。駅徒歩圏であるが、小規模画地が密集する等、相対的な住宅選好性はやや劣る。地価は若干の 上昇傾向にある。需要の中心価格帯は、１００㎡程度の土地で１，５００万円前後、新築戸建の総額で３，０００万円 前後。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、小規模一般住宅が密集する住宅地域であり、個人需要者による自用目的での取引が中心である。よって、 取引の指標は収益性よりも居住快適性等が重視され、さらに対象標準地は規模が小さく、経済合理的な賃貸住宅の経営 が困難と判断したため、収益還元法の適用を断念した。以上より、現実の不動産取引市場を反映した実証的な価格であ る比準価格を標準に、代表標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尼崎 -26                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    155,000 円／㎡ [101.3] 100 100 [103.0] 100 [ 90.7] [100.0] 100 168,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    166,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利により融資環境は安定している。一方 、足元では資源高、円安、米国の金利上昇等 、事業環境に不透明感が増す。地価は用途毎 に二極化が進む。 地域要因に特段の変動は見られない。地価は 若干の上昇傾向で推移している。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％