別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 尼崎 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尼崎 -12 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　富山　有治   TEL.

鑑定評価額 54,500,000 円  １㎡当たりの価格 271,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 210,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尼崎市南武庫之荘４丁目１０６番 ｢南武庫之荘４－７－１１｣ ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 武庫之荘 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　６ ｍ市道 交通 施設 武庫之荘駅南西方 800m 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、当面は現況の住環境を維持するものと予測する。地価は 、堅調である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    271,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪急神戸線沿線を中心とする尼崎市北部の住宅地域並びに隣接市の中規模の戸建住宅が多くみられる住宅 地域である。需要者の中心は尼崎市及びその周辺市の居住者と想定される。阪急神戸線沿線で、かつ、対象地周辺は区 画整然とした人気の高い住宅地であることから、比較的高い需要が認められ、地価は概ね堅調である。取引の中心とな る価格帯は、画地規模により異なるが、標準地と同程度の土地で５，０００～５，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地周辺は中規模の戸建住宅が多くみられる区画整然とした住宅地であり、また第１種低層住居専用地域に所在し、 経済合理性に見合う賃貸用建物の経営が困難であることから、収益還元法の適用は断念した。したがって、本件におい ては、武庫之荘駅を最寄駅とする規範性の高い事例より求めた比準価格を標準として、当該地域の地価動向にも留意の 上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    266,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　尼崎（県） -14             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    269,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気はウィズコロナの下で、持ち直していく ことが期待される。尼崎の地価は、エリア、 用途によって、ベクトルが異なる傾向にある 。 市内でも選好性が高い武庫之荘駅周辺に位置 しており、地価は概ね堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％ +0.7 ％