別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 尼崎 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尼崎 -9 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　竹之内　浩   TEL.

鑑定評価額 12,900,000 円  １㎡当たりの価格 157,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尼崎市食満２丁目８２番 ｢食満２－４－１０｣ ②地積 　(㎡) 82   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南西5m市道 水道、ガス、下水 猪名寺 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、５ｍ 市道 交通 施設 猪名寺駅南東方 1.2km 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 小規模な戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。付近で新築戸建の大規模開発案件の販売があり、その影響で需要 が減退傾向にあったが、概ね完売に近づいていることから、今後は需要・地価とも持ち直すものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    157,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は尼崎市及びその周辺の住宅地域であるが、尼崎市の北東部に広がる住宅地域が中心となる。需要者は地元 に地縁を有するユーザーが中心で、隣接する豊中市・大阪市等からも転入は少ない。駅や市内中心部からやや距離があ り、また生活利便性等も劣るため住宅の取引需要は弱く、そのため地価は概ね横這い傾向で推移している。土地は１， １００～１，４００万円程度、新築建売住宅は３，０００万円前後が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域であり、自己利用目的の取引が中心となっている。対象地は間口が狭く、規 模も小さいため、経済合理的な賃貸住宅の想定が困難なため、収益還元法の適用は断念した。したがって本件において は、不動産の市場性に着目した実証的な価格である比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尼崎 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    208,000 円／㎡ [101.4] 100 100 [100.0] 100 [135.7] [101.0] 100 157,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    158,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 尼崎市は、快適性・利便性等の差異により、 選好性が地域により異なるため、地価も用途 ・エリア等により異なる傾向にある。 付近での大規模開発案件販売の影響により、 需要に減退傾向が見られる。そのため、地価 は横這い～やや下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％