別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 尼崎 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尼崎 -8 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　石川　太朗   TEL.

鑑定評価額 39,700,000 円  １㎡当たりの価格 222,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 175,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尼崎市武庫之荘本町３丁目８０番２ ｢武庫之荘本町３－８－２２｣ ②地積 　(㎡) 179   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 住宅、共同住宅のほ か農地等が見られる 住宅地域 北8m市道 水道、ガス、下水 武庫之荘 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、８ｍ 市道 交通 施設 武庫之荘駅北東方 1.2km 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 住宅、共同住宅のほか農地等が見られる住宅地域にあって、周辺においては農地から住宅地への転用も見られる など、今後も現在の住環境を維持しつつ成熟すると予測する。地価はやや上昇基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    222,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪急神戸本線及び伊丹線沿線の概ね市内北部における住宅地域である。需要者としては、同沿線沿いの 市内居住者が中心となるが、周辺他市からの転入も散見される。住宅、共同住宅のほか農地等が見られる住宅地域にあ って、良好な住環境を備えており農地から住宅地への転用も見られるなど需要は堅調で、地価はやや上昇傾向にある。 画地規模により様々であるが、対象標準地と同程度の規模の土地で４，０００万円前後が需要の中心価格帯となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 住宅、共同住宅のほか農地等が見られる住宅地域にあって、自用目的の取引が中心となり周辺には共同住宅等も見られ るが、標準地の地積及び間口・奥行等の関係から、経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅の建設が困難と判断したた め、収益還元法の適用は見送った。したがって、居住快適性や住環境が重視される住宅地域であることから、現実の取 引市場を反映し得た実証的な比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尼崎 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    266,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [103.0] 100 [118.7] [100.0] 100 222,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    220,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 尼崎市内の利便性や住環境の良好な住宅地域 の需要は底堅い。但し、コロナ禍の動向や建 築費の高騰など経済情勢には引き続き注視が 必要である。 住宅、共同住宅のほか農地等が見られる住宅 地域にあって、住環境は良好で需要は底堅く 、地価は若干の上昇傾向にて推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％