別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 姫路 9-7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   姫路 9-7 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　中田　信   TEL.

鑑定評価額 80,400,000 円  １㎡当たりの価格 69,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姫路市定元町４番２ ②地積 　(㎡) 1,157   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1 工場 中規模の工場、事務 所等が建ち並ぶ工業 地域 南西5m市道 水道、下水 姫路 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    90 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  33.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　     1,100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 姫路駅北西方 1.4km 法令 規制 工業 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は核となる大工場に隣接し、その関連工場を中心とする工業地域として成熟しており、今後も大きな地 域要因の変化は予想し難く、概ね現状で推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 中規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は同市をはじめ隣接市町内の工業地域である。需要者は製造業、流通業等を営む法人や地元に地縁性を有す る個人事業者などが中心である。近年、同市沿岸部を中心に土地取引の活発化傾向が窺え、総じて需要は回復傾向にあ ると認められるが、いわゆる町工場については需要の濃淡に差異が見られる。敷地規模にバラつきがあること、借地の 利用形態も多いことなどから中心となる価格帯は明確には見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 貸工場・倉庫等は殆ど見られず、賃貸市場が未成熟であることから収益価格は求められなかった。比準価格査定にあた っては同市内の類似地域等より規範性を有する事例を収集し得た。需要者の意思決定は周辺取引価格水準を基礎として おり、求められた比準価格はかかる需要者行動を強く反映していることから、十分説得力があるものと判断した。検討 した代表標準地との均衡性も保たれており、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　姫路 9-4                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,000 円／㎡ [102.3] 100 100 [100.0] 100 [ 63.6] [100.0] 100 69,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は微減傾向、金利、税制等による下 支えにより、需給関係は成り立っているが、 立地条件等による地価の二極化傾向は拡大し つつある。 地域要因に特段の変動はない。中心市街地に あって住宅用地への転用ポテンシャルは認め られるも、工業系土地利用の指向がより強い 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +8.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -38.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％