別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 姫路 9-6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   姫路 9-6 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　秋山　周史   TEL.

鑑定評価額 27,100,000 円  １㎡当たりの価格 44,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姫路市広畑区大町２丁目２２番２ ②地積 　(㎡) 617   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:1.2 工場 中小規模工場が建ち 並ぶ区画整然とした 工業地域 北7m市道 水道、下水 広畑 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   110 ｍ、南    40 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７ｍ市道 交通 施設 広畑駅南西方 600m 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 臨海部の国道背後に位置する工業地域で、地域要因に変動もないことから、当面は現状で推移するものと予測さ れる。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は姫路市を含む播磨地域、用途的な類似地域は工業地域。臨海部に近い中小工場を中心とする地域で、市内 の中小事業者が需要の中心となる。臨海部の中でも国道へのアクセスに優れる地域で、周辺には大手メーカーの製造拠 点があり、関連企業も多く、需要は比較的堅調に推移している。取引件数が少なく、規模等にもバラツキがあるため、 中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己利用の建物を主とする地域で、賃貸物件は少なく、賃貸市場が未成熟なため、収益還元法は適用できなかった。取 引事例は、同一需給圏内の類似地域にある自己利用目的のものが主であり、比準価格は現実の市場実態を反映するもの として説得性を有する。よって比準価格を標準に、代表標準地価格からの検討を行い、価格形成要因の変動状況も勘案 の上、上記をもって鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　姫路 9-4                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,000 円／㎡ [102.3] 100 100 [100.0] 100 [100.8] [100.0] 100 43,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気の先行きに不透明感が残るものの物流関 連を中心に工業用地に対する需要は概ね堅調 に推移している。 臨海部の中小工場が建ち並ぶ地域で周辺用途 に変化はなく、地域要因に特段の変動はない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％